무리하게 집 샀는데 …역전세 속 보증금 폭탄

2023.06.16 - [부동산] - 평택 3만 가구 '반도체 신도시' 조성…'GTX-A노선' 'GTX-C노선' 평택지제역 연장 현실화 (공공택지 공급자료 첨부)

평택 3만 가구 '반도체 신도시' 조성…'GTX-A노선' 'GTX-C노선' 평택지제역 연장 현실화 (공공택지 공

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요약
1. 서울 반포동의 래미안 원밸리 전세 가격이 하락하며 역전세 현상이 나타나고 있다.
2. 2021년 상반기 거래된 서울 아파트 전세계약 중 54%가 전셋값이 하락한 역전세였다.
3. 올해 하반기에도 전세값이 계속 유지될지는 불확실하지만 58%에서 역전세가 발생할 것으로 예측된다.
4. 역전세로 인해 상반기에는 평균 1억 원의 차액으로 보증금을 반환해야 하는 상황이 발생했으며, 하반기에는 1억 3천만원의 보증금을 반환해야 할 것으로 전망된다.
5. 역전세 현상은 임대차법 시행과 금리 인상으로 인해 지속되고 있으며, 정부는 세심한 대책이 필요하다는 지적이 있다.

 

2023.06.12 - [부동산] - 보증금을 지킬수 있는 특약 4가지, 전세사기 예방 2023년 변경내용

보증금을 지킬수 있는 특약 4가지, 전세사기 예방 2023년 변경내용

서울 아파트 전세 가격이 하락하고 있으며, 역전세가 발생하는 경우가 많아지고 있습니다. 
전세가 하락하는 이유로는 2020년 임대차법 시행으로 전세가 급등한 것과 금리 인상으로 인한 전세가 하락하는 경향 등이 있습니다. 
상반기에는 집주인들이 보증금을 차액으로 반환해야 할 상황이 발생했으며, 하반기에는 더 많은 보증금 반환이 예상됩니다. 
역전세 문제는 중구, 동작구, 서초구, 은평구에서 가장 심각하며, 전문가들은 이 문제가 더 심화될 것이라 우려하고 있습니다. 
전세가 하락하면서 보증금 부족분을 집주인이 채워야 하는 상황이 발생하고 있으며, 대출을 통해 보증금 반환을 위한 자금을 조달하려는 경향이 있습니다. 
하지만 대출 한도가 이미 꽉 찬 상황에서도 추가로 대출을 받아야 하는 상황이 발생하고 있습니다. 
이에 따라 임대인들은 보험 자료를 활용해 보증금 반환 문제를 해결하려는 경향이 있습니다. 하지만 보증금 반환은 주택가격이 9억원 이하인 경우에만 가능하므로 일부 집주인들은 어려움을 겪고 있습니다. 
정부는 대출 규제 완화방안을 마련해 보증금 반환을 돕고자 하고 있습니다. 
전세난은 2023년 9월을 중심으로 더욱 심각해질 전망이며, 이로 인해 일부는 급매로 집을 내놓을 수도 있고, 보증금 반환 문제로 분쟁이 발생할 수 있으며, 전세 가격과 전세 가율이 하락 압력을 받아 매매가격도 영향을 받을 가능성이 있습니다.

 

 

2023.06.07 - [부동산] - 2023년 하반기 달라지는 부동산 제도 (3기 신도시 사전청약)

2023년 하반기 달라지는 부동산 제도 (3기 신도시 사전청약)

서울에서 처음으로 3.3㎡당 매매가 1억원을 넘긴 서초구 반포동 아크로리버파크 단지 바로 옆에 3천여 가구에 가까운 래미안 원밸리 입지를 앞두고 전세 가격이 약세를 보이고 있습니다 
전용면적 84제곱미터 전세가는 15억원에서 16억원으로 이전 최고가 대비 5억원 정도 떨어졌습니다 
이처럼 2021년 상반기에 거래된 서울 아파트 전세계약 가운데 올들어 거래된 현황을 비교한 결과 54%가 직전보다 전셋값이 하락한 역전세였습니다 

올해 하반기에는 전세값이 지금 수준을 유지해도 58%에서 역전세가 발생하는 것으로 예측됐습니다 

2020년 7월 말에 임대차 입법 시행 이후에 4년치 전세값을 한꺼번에 받으려는 집주인들로 인해서 가격이 단기간 폭등을 했구요 지난해부터 금리 인상이 본격화되면서 직각과 전세값이 동반 하락하면서 최근 1년 사이의 역전세난이 지속되고 있습니다 

특히 올해 상반기 집진을 세입자에게 2년 전에 받은 보증금에서 평균 1억 원을 차액으로 반환했습니다 
하반기에는 3천만원 더 많은 1억 3천만원의 보증금을 반환해야 할 것으로 전망됐습니다 

올해 상반기 역전세 비중이 가장 큰 곳은 중구이고 동작구 서초구 은평구 순위였습니다 
전문가들은 올해 하반기부터 내년 초까지 역전세라니 더 심화할 것으로 우려합니다 
2020년 시행된 임대차법으로 급등한 전세값이 2021년 말경 정점을 찍었습니다 
급등에 따른 조정과 경기 인천 지방이 입주물량 증가로 올 하반기 이후 역전세 나는 더 심화될 것으로 보입니다 따라서 역전산안이 사회문제가 되지 않도록 정부의 세심한 대책이 필요하다는 지적입니다


전세가가 기존 시세보다 낮아지는 역전세 상황이 되면 보증금 부족분을 집주인이 채워야 합니다 
전세보증금 낙폭이 커지면서 집주인이 추가로 마련해야 할 평균 금액은 7천만원 많게는 수억원에 달합니다 
집주인들은 돈 구하느라 비상이 걸렸습니다 올해 들어 전세 보증금을 돌려주기 위한 신규 대출이 4조 6000억원을 넘겼습니다 4대 은행에서는 2조 6,885억원 규모로 지난해 같은 기간과 비슷했지만 신설된 보증금 반환 목적 특례 보금자리론이 2조 49억원에 달했습니다 

이미 소득대비 대출 한도가 꽉 찼더라도 전세 보증금을 돌려주기 위해서라면 돈을 추가로 빌릴 수 있게 되면서 수요가 적잖이 몰린 겁니다 역전세로 인해 새로운 임차인을 구 집주인들이 국내 보험 자료를 적극 활용하고 있는 것으로 보입니다 다만 집값이 9억원 이하일 때만 가능해 수도권 집주인 상 당수를 넘기 어렵습니다 올해 하반기부터 수도권의 역전세 대란이 예고된 가운데 정부가 다음 달까지 보증금 반환을 위한 대출 규제 완화방안을 마련하겠다고 밝힌 이유입니다 
임대인 상당수는 자금융통이 안 돼서 그 계약을 제대로 정리를 못하는 분들이 계실거다이 부분에 관해서는 전세금 반환과 관련해서는 대출 규제를 완화 좀 해주려고 합니다 
저희들이 뭐 그렇다고 국민 세금을 지어주면서 할 수가 없지 않습니까 일 각에서 혹은 주택가격이나 주택 수에 따라 대출의 제한을 두는 등 선의의 임대인을 가리는 방법을 고심하고 있습니다

올해 9월쯤 되면 역전세난이 가장 심각해질거다 이런 전망도 있더라고요 그러니까 2년 전 9월쯤이 전셋값이나 집값이 이제 최고점을 찍었고 그러니까 2년 지났으니까 이제 새로운 세입자를 맞이해야 되는 경우에 이거 전세가 못 맞춰 줄 수도 있으니까 역전세는 심각해질 수 있다 이런 전망도 있는데 이거는 좀 맞다고 보세요

역전세 문제는 우리가 지금 그 직관적으로 이해하고 있는 것보다 좀 더 심각한 상황이 분명히 될 거라고 저는 생각하고 있고요 지금 말씀하신 것처럼 종전 전세 가격에 고점이 21년도 하반기 그럼 이제 9월을 포함하게 되겠죠이 시기를 전후한 상황이 되기 때문에 논리적으로 당연한 기견일 수밖에 없습니다 
23년도 9월을 전후한 하반기 앞뒤의 시점이 가장 역전세 문제가 심각해지는 상황이 될 것이고 결국이 과정 중에서 일부는 이제 감당하지 못하는 사람들 소유자들은 예를 들면 급매로 형태로 다시 지금 이제 급매는 많이 없어진 상황입니다만 다시 급매로 내놓는 상황도 일부 있을 수 있을 것이고요 
그 다음에 그게 아니라고 하더라도 임차인과 임대인간의 보증금을 돌려달라고 하는데 그걸 못 돌려주는 상황이 되게 되면 분쟁이 생기게 되면서 그 과정에서의 사회적인 소요들 그리고 전체적으로 전세 가격이 전세 가율이나 이런 것들이 하방 압력 그러니까 종전보다는 떨어질 수밖에는 없는 구조를 뛸 것이고 전세가율이 전체적으로 하방 압력을 받는다면 결국 매매가격도 그거에 맞춰서 지금 추세적으로 조금 반등을 보이고 있지만 다시 그것을 끌어당길 가능성도 우려도 분명히 있기는 합니다 

그런 점도 좀 고려를 해봐야겠군요 근데 지금 그 전세가 같은 경우에는 지금 계속 하락 추세를 보이고 있는 거예요 집값은 반등 추세를 보이고 있고요 
직전까지 전세 가격은 계속 하락 추세를 동반해서 하락했었죠 매매가격도 하락했고 전세 가격은 그거보다 조금 더 큰 폭으로 하락해오고 있었습니다만 근래에 들어서는 역시 이제 지역적으로 다시 세분화 되기 시작했습니다 

그러니까 수요가 월세로 전세에서 빠져서 월세로 옮겨가는 과정 중에 월세가 다시 많이 올라갔거든요 이게 이제 일정 기간 반복되다 보니까 요번에는 월세에서 다시 전세로 옮겨가는 수요가 생기면서 일부 지역은 전세가도 조금씩 오르고 있는 모습도 보이고 있습니다

그러니까 집에 살지 말지 고민하시는 분들 같은 경우는 지금 집값이 상승세를 보이고 있지만 금리가 어떻게 되는지도 봐야 되고 동시에 이제 역전세난이 또 심각해질 수 있기 때문에 이거 정부 대책이 효과가 있는지 이것도 좀 봐야 된다 이런 말씀이시군요네 다만 이제 역전세 문제는 아주 길게 이어질 것 같지는 않은 것이 보통 전세 만기가 3개월 6개월 뒤에 있게 되면 그거보다 좀 빨리 움직이거든요 
그래서 내년까지 계속될 문제는 아니고 뭐 올해 하반기 어느 시점 말쯤 시점에서는 어느 순간 갑자기 싹 다 해소가 되는 정도로 느껴지실 수는 있겠습니다네 알겠습니다 내집마련 시점을 고심하시는 분들에게 도움이 되셨기를 바라겠습니다. 

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2023.05.11 - [부동산] - 서울도 '역전세' 속출‥강남, 목동 등 최고가 대비 5억 이상 하락

서울도 '역전세' 속출‥강남, 목동 등 최고가 대비 5억 이상 하락

출처 : [뉴스모아] '무리하게 집 샀는데 도와주면 안 된다' 지적도…역전세 속 보증금 폭탄 / YTN