입주권과 분양권은 '다르다' [Q&A] 차이점 알아보기

---

취득세·양도세·초기투자금 등도 달라…"자금 계획 검토해 매입 결정해야"

---

최근 정부의 부동산 규제 완화 영향으로 서울을 비롯한 수도권 입주권과 분양권 거래가 늘어나고 있다. 분양권과 입주권은 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리라는 측면에선 언뜻 같은 용어처럼 들리지만, 엄연히 다른 개념인 데다 취득세와 양도소득세 등이 다르게 적용돼 투자 계획이 있다면 유의할 필요가 있다.

새 아파트에 입주하는 방법은 크게 두 가지로 나뉜다. 청약 접수를 통해 아파트 '분양권'을 얻는 방법과 재개발·재건축 사업지 주택 등을 매수해 조합원 '입주권'을 취득하는 방식이다.

분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리로 아파트 착공 후 청약 접수를 통해 당첨되면 대부분 2~3년 안에 새 아파트에 입주할 수 있다. 입주권은 '도시 및 주거환경정비법'에 의해 진행되는 재개발·재건축 사업 주체인 조합의 조합원들에게 부여되는 권리다. 기존 주택 등을 매수하는 방식으로 취득할 수 있어 분양권보다 취득은 쉽지만 공사 기간 아파트와 상가 조합 간 갈등 등 문제가 발생하면 개발이 지연될 우려가 있다.

또, 입주권과 분양권은 세법과 청약통장 유무, 초기 투자금 등에 차이가 있어 투자를 계획하고 있다면 본인의 자금 마련 계획과 함께 검토해야 한다.

---

	분양권	입주권
정의	아파트에 입주할 수 있는 권리	재개발 및 재건축 사업지 주택 등을 매수해 조합원 권리를 취득하는 권리
획득 방법	청약 접수를 통해 아파트 분양권 얻음	기존 주택 등을 매수함으로써 조합원 권리 취득
입주 기간	대부분 2~3년 안에 입주가능	개발 및 공사기간에 따라 지연될 수 있음
자금 투입	초기 투자금은 계약금 (분양가격의 10~20%)	조합원 권리가액에 추가 분담금 등 비용이 많이 투입됨
세금	취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 발생	취득세(매수시), 취득세(입주시), 재산세, 종부세, 양도소득세 발생
청약통장	필요함	필요하지 않

위 표를 통해 분양권과 입주권의 주요 차이점을 간단하게 파악할 수 있습니다. 분양권은 청약 접수를 통해 아파트 분양권을 얻고, 입주권은 기존 주택 등을 매수해 조합원 권리를 취득합니다. 입주 기간은 분양권이 일반적으로 더 짧으며 자금 투입 측면에서도 분양권은 초기 투자금으로 계약금이 필요하고, 입주권은 조합원 권리가액에 추가 분담금 등이 필요합니다. 세금 측면에서도 두 권리에 대해 부과되는 세금이 다르며, 분양권은 청약통장이 필요하고 입주권은 필요하지 않습니다.

---

분양권의 경우, 일반 분양에 대해 청약을 접수해야 하므로 청약통장이 있어야 하며 지역 등에 따른 조건도 부합해야 한다. 

전반적인 가격은 입주권보다 높은 편이고 초기 투자금으로는 청약 당첨 후 계약에 필요한 계약금(분양가격의 10~20% 수준)이 마련돼 있어야 한다. 

입주권의 경우 관리처분인가 이후 발생하며 청약통장은 필요하지 않다. 또, 처음엔 계약금만 필요한 분양권과 달리 조합원 권리가액에 추가 분담금 등 비용이 비교적 많이 투입된다.

부과되는 세금도 다르다. 

분양권의 경우 취득세는 입주할 때 한 번 부과되며 재산세와 종합부동산세 등 보유세는 잔금 납부가 완료된 뒤, 소유권이 완전히 넘어왔을 때 부과된다. 양도소득세는 1년 미만 보유한 경우에는 양도차익의 70%, 1년 이상 보유 시 60%의 세율이 적용된다. 

 

반면 입주권의 경우 취득세가 기존 주택을 매수할 때와 공사 완료 후 입주할 때 두 번 발생한다. 재산세와 종부세도 당연히 납부해야 하며 양도세의 경우 1년 미만 보유 시 양도차익의 70%, 1년 이상 2년 미만 보유 시에는 60%, 2년 이상 보유할 경우 기본 세율(6~45%)이 적용된다.

정부가 지난 4월 전매제한을 완화하면서 1분기 월평균 17건 수준이던 분양·입주권 전매가 4~5월엔 100건을 웃돌면서 월평균 거래량이 세 배가량 뛰었다. 분양가 인상도 하나의 거래 요인으로 작용해 한동안 분양·입주권 거래 증가가 예상되는 가운데 전문가는 분양권과 입주권 중 어떤 방식을 택할지는 자금 계획을 꼼꼼히 검토해 결정해야 한다고 조언했다.

김웅식 리얼투데이 리서치연구원은 "제일 중요한 건 본인의 자금계획을 살펴보는 것"이라며 "대출이 연계돼야 하는 부분이 있으니 그런 부분에 있어서 미리 알아보고 향후 전세를 놓을 계획이라면 실거주 의무 여부 등을 따져볼 필요가 있다"고 설명했다.