보증금을 지킬수 있는 특약 4가지, 전세사기 예방 2023년 변경내용

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전세사기 방지를 위해 임차인을 보호하기 위한 특약 4가지에 대해 설명드리겠습니다.

1. 계약기간 중에 소유자 변동 고지 특약:

계약기간 중에 임대인이 해당 주택을 매매하는 등의 사유로 소유자가 변동되면 즉시 임차인에게 고지해야 하며, 이때 임차인은 이 경우 계약을 해지할 수 있음.
임대인은 임차인이 해지할 경우 즉시 임차인에게 보증금을 반환하기로 함.
이 특약으로 임차인은 무능력한 소유자로 인한 사기를 예방하고 보증금 반환을 요구할 수 있음.

2. 전세대출 및 보증보험 가입 가능 여부 특약:

임차인은 전세대출을 받거나 보증보험에 가입하기 위해 전세계약을 체결한 후에 지급해야 하는 경우가 많음.
하지만 대출 또는 보증보험이 확실하게 가능한지 확인하지 않고 계약금을 지불해야 하는 상황이 발생할 수 있음.
이 경우를 대비하여 계약 시 미리 특약으로 명시함.
본 계약은 임차인의 전세자금 대출 실행 및 전세보증보험 가입이 가능한 경우의 조건이며 임대인 및 해당 주택의 하자로 인해 전세대출 및 전세보증보험 가입 불가시 계약을 무효로 하고 즉시 보증금을 반환한다.

 

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3. 전입신고 또는 전세권 설정 등기를 위한 특약:

전세계약 후 임차인은 보증금을 지키기 위해 1순위로 전입신고와 점유를 해야 함.
이렇게 하면 경매에서 낙찰자에게 보증금 전액을 요구할 수 있는 대항력과 확정일자까지 받으면 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권이 생김.
하지만 전입신고가 불가능한 경우, 임차인은 전세권 설정 등기를 통해 경매에서 보증금을 배당받을 수 있도록 특약을 요구해야 함.
임대인은 잔금 시 임차인이 해당 주택에 1순위로 전세권 설정 등을 하는 것에 동의하고 협조해야 함.
임차인이 전입신고가 불가능한 경우에는
임대인은 잔금 시 임차인이 전세권 설정 등기를 위해 필요한 서류를 교부하고 적극 협조해야 한다.

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4. 집주인의 세금 체납 확인 특약:

전세계약 후에도 집주인이 체납한 당의 세금(국세, 지방세)를 확인해야 함.

임차인은 계약 체결 후에 세무서에 방문하여 집주인의 세금 체납 내역을 확인할 수 있음.
이 특약은 임대인이 국세 및 지방세 체납이 확인되면 즉시 체납된 세금을 완납해야 함.
불행하게도 체납이 발생할 경우, 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 해지할 경우 즉시 계약금을 반환해야 함.
위에서 소개한 특약들은 임차인을 보호하고 전세사기로부터 예방하기 위해 중요한 내용입니다. 이러한 특약들을 계약서에 포함시키면 임차인은 보다 안전하게 계약을 체결할 수 있으며, 필요한 경우에는 보증금 반환을 요구할 수 있게 됩니다.

집주인이 체납한 당의 세인 국세 지방세 중에서 임차인보다 먼저 배당받는 세금들이 있습니다.

그런데 대부분의 임차인들은 이런 사실을 모르고이 전세계약을 할 때 등기부만 깨끗하면 안심하고 계약을 체결하는데 이러면 절대 안 되고 집주인이 체납한 세금을 꼭 확인해 봐야 됩니다.

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얼마 전부터 법이 개정돼서 보증금이 1000만원을 초과하는 계약을 체결한 임차인 있다면 집주인 동의 없이도이 계약서를 가지고 세무서에 직접 방문해서 집주인의 세금 체납 내역을 확인해 볼 수가 있습니다.

여기서 넣어야 되는 특약은 계약 체결 후 임대인의 국세 및 지방세 체납이 확인될 경우 임대인은 즉시 체납된 세금을 완납하기로 한다 
불이행할 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 임차인이 해제할 경우 즉시 계약금을 반환하기로 한다 

이렇게 특약을 넣고 임차인 보증금을 위협할 수 있는 집주인의 세금 체납 사실을 확인했다면 잔금을 치르기 전에 집주인이 세금을 완납하게 해서 임차인의 보증금을 더 안전하게 지킬 수가 있습니다.

다른 유리한 특약들도 존재할 수 있지만, 오늘 소개한 특약들이 가장 중요한 내용임을 기억해주시기 바랍니다.