전세사기 특별법 주요내용 '전세제도' 사라진다?…불붙은 '폐지론'

2023.05.24 - [부동산] - 쏟아지는 입주물량에 역전세난 우려...가계대출 최대 폭 감소

 

쏟아지는 입주물량에 역전세난 우려...가계대출 최대 폭 감소

 

한국에만 있다는 '전세제도' 사라진다?…불붙은 '폐지론' (김인만 부동산연구소장) 

1. 한국의 전세제도가 폐지될 가능성이 제기되고 있다.
2. 전세제도는 한국에만 있는 특이한 임대 계약 방식이다.
3. 국토부 장관은 전세제도가 수명을 다하고 있다고 언급했다.
4. 전세제도의 폐지에 따른 전망과 무주택자 세입자들의 대책이 논의되고 있다.
5. 전세 대출과 전세 사기 문제가 전세제도의 근본적인 문제로 대두되고 있다.

 

22일에 전세자기 특별법이 국회 국토의 소위를 통과했고 아마 내일 본회의를 아마 선정이 될 거 같은데 택시 내용을 좀 짚어 주시죠.  

핵심 내용은 이제 세 가지입니다 그래픽 보시면서 제가 설명을 드릴 텐데요.  

첫 번째는 보증금 상한선이 정부 법안에서는 4억 5천만원 이하까지만 피해 구제를 해주겠다라고 했는데 5천만원 상향 조정돼서 5억원까지가 됐고요.  

두 번째는 최우선 변제금입니다 최우선 변제금이라고 한다면 경매 넘어갔을 때 선순위 뭐 근저당이나 세금 체납 보다도 세입자가 먼저 받을 수 있는 금액인데 이게 대상이 안 되시는 분들이 있습니다 예상이 안 되시는 분들은 10년 동안 무이자 대출을 해주겠다고 합니다 그래서 요런 대책 내용이 들어갔고요.

세 번째가 가장 뜨거운 감자였습니다 여당 야당 합의를 못 본 부분인데 받지 못하는 전세 보증금을 선구제를 하고 사후에 정산을 하자라고 야당의 주장했는데 아쉽게도 요거는 적용되지 않았습니다.  
그래서 불발이 돼서 지금 피해 받으신 분들 대책 위에서는 굉장히 불만의 목소리들을 내고 있는 상황입니다. 그렇군요 이렇게 이제 대규모 사기 피해가 발생을 하고 또는 법안까지 막 국회에 논의되고 진통이기에 남는이 상황 그 때문에 전 세제도 자체가 좀 근본적인 문제가 있는 거 아니냐 약간 전세제에 대해서 조금 다시 보게 돼요 지금 그렇죠 전세 제도 자체가 원래 또 문제는 있습니다.  

돈 빌려주고 집주인 집에 그냥 잠시 얹혀서 하는 구조이기 때문에 구조적인 문제도 있고요 그 문제에 대해서 이제 전세 대출이 이제 문제의 두 원인이 되고 있습니다 대출이 전세 대출이 어떻게 이렇게 문제가 됐는지 제가 한번 보면서 설명을 드리도록 하겠습니다 자 MB 정부 때죠 2009년에 전세대출이 시행이 됐고요 박근혜 정부 문재인 정부 때 전세대출 한도가 계속 늘어납니다 자 전세대출 한도가 늘어나면 어떻게 될까요 전세 수요가 늘어나겠죠 전세 수요가 늘어나면 당연히 전세 가격이 올라가게 됩니다.  

전세 가격이 올라가니까 결국에는 전세는 매매 가격으로 밀어올리는 그런 역할을 해주기 때문에 자 투자 비용이 줄어들죠 전세 가격이 매매가격 그대로인데 전세가율이 올라가면 결국에는 갭투자하기 굉장히 좋은 환경이 만들어 수요가 엄청나게 유입이 되겠죠.  
이렇게 되면 어떻게 될까요.  

결국에는 매매가격까지 올라가는 이런 악순환의 고리가 바로이 전세 대출에서 시작이 됩니다 자 이렇게 올라간 가격이 결국에는 전세 사기의 빌미를 제공해 주게 되는 거죠 이게 이제 심해지면 역전세 역전세가 생기는 거죠 자 이렇게 매매 가격이 올라간다는 얘기는 또 전세 가격이 또 올라간다는 얘기고요 전세 가격이 올라가면 올라갔다가 금리인상으로 전세가격이 떨어지게 되니까 역전세가 생기는 거고요 사기했던 분들이 이제 사기가 들통 나는 이런 문제들이 생기고 있습니다 참 가슴 아프네요 정부와 여당 중심으로는 지금 임대차 3법이 전세 사기를 부추긴거다라고도 주장을 하는데 이건 또 무슨 얘기입니까.

2023.05.22 - [부동산] - 국토교통부, 6월부터 원룸·오피스텔 관리비 세부 내역 공개

국토교통부, 6월부터 원룸·오피스텔 관리비 세부 내역 공개

임대차 3법이 이제 세 가지인데요 임대에서 3법이 뭐냐면 계약갱신청구권이라고 해서 2+2죠 2년 살고 한번 더 청구를 하면 2년 더 살게 되고요.  
전월세 상한제는 2년 더 살 때 5% 이내만 올려라 거의 못 올 원하는 정책이구요.  
신고제는 이제 강제적으로 계약을 하게 되면 신고를 하게 되는데 이게 자극을 주게 됩니다.  

2년 계약이었는데 2+2가 되면 4년 동안 거의 못 올리다시피 하다 보니까 집주인들이 야 지금 안 올리면 안 돼 많이 올리게 되죠 그래서 2020년 2021년 전세 가격이 폭등하는 원인을 제공해 주는 걸 맞습니다.  
저도 굉장히 불만이 많은 제도인데요.  
이미 시행을 하고 있기 때문에 지금 갑자기 무리하게 이게 개정을 하게 된다면 선의의 피해자들이 생기는 거고 뭐 냉정하게 말씀드리면 임대차 3법을 개정한다고 해서 전세 사기가 안 생기는 건 아닙니다 여러 요인 중에 하나의 문제인거고요 개정을 하려면 충분한 논의를 하고 부작용을 최소화할 수 있도록 시장의 자극을 주지 않도록 좀 신중하게 할 필요는 있을 것 같아요.  

국토부 장관도 뭐 전세 제도가 수명을 다한게 아닌가라고 말도 했는데이 문제점이 많은 건 알겠는데 정말 전세 제도를 없애는게 가능할까요.


아 현실 좀 어렵지 않나 싶습니다 우리가 이제 보통 자동차 회사들이 자동차 단종 시킬 때 어떻게 하나요.  

뭔가 신차가 나올 때 기존 모델들을 단종 시키잖아요.  
그러면 전세제도를 폐지를 하려면 인위적으로 폐지를 하려면 대안이 있어야 되겠죠 과연 어떤 대안이 있을까 제가 고민을 해봤는데...  

첫 번째 대안은 내집마련 모든 국민이 세입자들이 다 내집마련 하면 문제가 해결이 되는데 이거 뭐 장난치는 것도 아니고 현실적으로 불가능한 얘기고요 동해 앞바다에 기름이라도 나오면 모를까 현실적으로 안 될 것 같고...

두 번째 방안은 지금 민간인들 집주인들이 임대를 제공해주고 있는데 문제가 많으니까 니드는 잠시 쉬고 있어 우리 공공이 전세를 제공해 줄게 공공임대를 활성화 시켜 주면 되는데 이마저도 현실적으로 굉장히 어렵죠 굉장히 어렵고 자 임대차 계약 중에 이제 전세 비중은 이렇게 줄어들고 있습니다.
그러니까 무주택자가 48.1%면 그러니까 이게 폐지를 하려면 자 보세요 이게 이렇게 지금 또 절반 정도 많은 사람들이 전세를 살고 있는데 인위적으로 폐지하면 문제가 얼마나 많겠습니까 대안도 없는 거죠 자 공공이 제공해 줄 수도 없고...  

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마지막 대안은 이제 무주택자가 48.1%니까 나머지 절반은 월세 월세로 가야 되는데 인위적으로 다 월세로가 이제 전세 없애버리겠어라고 한다면 자 아직 한 푼이 아쉬운 세입자들은 월세를 내야 되고 집주인들도 문제가 되죠 전세금 떨어져도 지금 반환을 못하고 있는데 야 전세 없애버리게 되면 전세금을 돌려줘야 되는데 못 돌려주죠 그래서 현실적으로는 폐지는 불가능하다 원인은 장관께서 수명을 이야기한 건 임대차 3법 개정을 좀 염두에 둔 바는 아닐까 싶습니다.  

임대차 계약 중에 전세 비중이 48.1% 그래도 어쨌든 절반 정도 되는 상황이기 때문에 이들이 비중을 어떻게 할 것인가 시간이 필요합니다 그래서 충분한 시간을 두고 이제 월세가 차츰차츰 올라가야지 인위적으로 무리하게 하면 안 될 것 같습니다.  
그러면 전세 문제점을 고쳐나가는 방식으로 근본적으로 어떻게 좀 바꿀 수 있을까요 아 우리가 지금 막 혼돈을 느끼고 있는데요 

전세금을 돌려 받지 못하면 사기다 뭐 이렇게 하고 있는데 역전세 전세 가격이 떨어지는 그런 역전세와 인위적으로 사기를 치는 것은 좀 다른 문제거든요 그래서 역전세 문제는 2020년 2021년에 많이 발생을 했기 때문에 이게 저는 한 1년 정도가 더 문제가 될 것 같습니다.

그러면 집주인들한테 태그 자금 대출 임시 대출을 받아서 세입자에서 좀 돌려주도록 태그 자금 대출을 좀 지원해주는 정책이 굉장히 유효할 것 같고요.  
사기 문제에 대해서는 지금 특별법도 나오고 있지만 예방대책들 뭐 전세계약 단계에서 안정성을 검토할 수 있는 에스크로 제도라든지 여러가지 검토하면 충분히 안정시킬 수 있기 때문에 임대차 3법을 섣불리 건드리는 것보다는 오히려 이렇게 좀 차분하게전세 사기제도를 좀 예방할 수 있는 이런 제도적 보안 장치가 좀 필요할 것 같습니다.  

그리고 좀 더 넓게 봤을 때 전세대출 한도 손질할 필요가 있다고 손질은 할 필요는 있습니다.  

필요는 있는데 잘못 손질하게 되면 어설프게 손대면 또 우리 세입자들 신혼부부들 대출 받아서 신혼집을 마련해야 되는데 그러네요 또 문제가 생길 수도 있기 때문에 단순하게 전소 제도가 문제야 이게 뭐 임대차 3법이 문제야 대출이 문제야 이렇게 섣불리 칼을 대기보다는 충분한 논의와 좀 신중한 고려가 필요할 것 같습니다.  

마지막으로요 아무튼 지금만 생각해 보면 전세 가격이 많이 떨어진 상태고요 그리고 예전에도 집을 사기에는 아직 이르다라고 말씀하셨으니까 하셨으니까 그러면 지금 전세로 계속 가는 것 뭐 괜찮은 거 아닙니까 조언을 해주신다면요.  

사실 전사가 굉장히 좋은 제도이긴 합니다 전세금만 안전하게 받으면 굉장히 좋은 제도인데 최근에 아파트 시장을 보면 전세 가격이 계속 떨어졌거든요 떨어지다가 최근에 보면 다시 올라요 다시 오르고 있습니다.  

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자 5월은 아직 시간이 남아 있기 때문에 살짝 떨어진 것처럼 보이지만 5월도 더 올랐을 겁니다 자 이렇게 오르는 이유는 아파트 시장인데요 빌라 전세가 불안하니까 시장의 수요자들이 아파트로 유입이 되고 있고요 월세 가격은 떨어지지 않았는데 전세 가격은 떨어졌기 때문에 이제 아파트 시장은 전세가 유리합니다 자 전세에 살면서 내집마련 전략을 좀 짜시겠다 시간을 두고 고민하겠다 하시는 분들은 아파트 위주로 알아보시는게 좋을 것 같고요 자 혹시라도 경매 넘어가게 되면 문제가 될 수도 있으니까 선순위 근저당 채권이 있는지 확인하시고 전세 가유 매매가 대비 전세가 비율이 너무 높지 않은지 70%가 넘지 않은 집 위주로 알아보시는게 좋을 것 같습니다 여전히 전세 잘 확인하고 괜찮은 제도다 아직까지는 현실적으로 그렇게 정리하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

출처 : 한국에만 있다는 '전세제도' 사라진다?…불붙은 '폐지론' (김인만 부동산연구소장) / JTBC 상암동 클라스