강남 아파트도 8억원 역전세 서울도 '역전세' 속출

 

2023.05.19 - [경제] - 저축은행 적자 폭탄 초비상

저축은행 적자 폭탄 초비상

 

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서울도 '역전세' 속출…2년전 집값 폭등 '부메랑'/[심층분석]

서울 반포구 아파트에서 전세 가격 하락 현상이 나타나고 있으며, 전국적으로 전세 최고가가 하락한 비중이 증가하고 있다. 역전세 현상은 지속될 가능성이 있으며, 전세 사기와 관련된 문제로 인해 전세제도 개편이 필요하다는 목소리가 나오고 있다. 전세금 보호를 위한 전세보증보험 등의 제도가 이용될 수 있으며, 정부는 전세제도 수정을 검토하고 있다.

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전세사기 피해와 역전세난이 확산하면서 임대차 3법을 포함한 전세의 제도를 근본적으로 고민해야 한다는 목소리가 커지고 있습니다.

본격적인 개편 논의가 시작된 가운데 올해 하반기에 역전세난이 더 심각해질 것이란 우려가 나오고 있습니다.
국내 최고가 아파트 중 하나로 꼽히는 서울 반포구의 한 아파트 단지 이번달 초 전용면적 84제곱미터 형의 전세계약이 15억 5천만원에 갱신됐습니다.

지난해 5월 만에도 23억원이었던 전셋값이 8억원 가까이 떨어진 겁니다. 인근 개포동과 잠실동의 전셋값도 2년 전보다 5억원에서 6억원가량 낮게 거래가 됐습니다 전셋값이 2년 전보다 하락해 집주인이 세입자에게 보증금을 제대로 못 돌려주는 역전세 현상이 강남에서도 나타난 겁니다. 실제로 전국적으로 2년 전에 비해 아파트 전세 최고가가 낮게 거래된 비중은 62%에 달하는 것으로 나타났습니다

하지만 더 큰 문제는 역전세나니 이제부터 시작이라는 점입니다.
전세계약금이 최고의 달했던 2021년 하반기 계약이 만료되는 시점인 올해 하반기에 역전세대란이 벌어질 수 있기 때문입니다.

여기에 신규 입주물량 또한 하반기에 몰려 있는만큼 그 피해는 더욱 커질 전망입니다.
대규모 전세 사기에 깡통전세 역전세까지 연이어터지면서 전세제도 자체에 대한 논란도 커지고 있습니다 시장불안이 이어지자 정부는 전세제도 전반의 수정이 불가피하다며 대폭적인 수술을 예고했습니다.
 
이제는 수명을 다하는게 아닌가 그래서 이렇게 보고 있습니다.
심각한 문제가 있었다고 생각을 합니다 제대로 이것을 예방할 수 있는 그런 판을 만들어야 될 텐데 지금부터 공론화도 하고 여러 가지 가능한 모든 방안을 다 올려놓고는 보증금 미 반환과 관련된 전세 사기 문제가 부동산 시장의 최대 쟁점이 된 가운데 하반기 이후에는 역전세 위기까지 닥칠 조짐이 나타나고 있습니다 

전문가 모시고 좀 더 자세히 분석해 보겠습니다. 대한건설정책연구원 이은영 연구위원님 먼저 전세 문제부터 여쭤보겠습니다.
원희룡 장관이 앞서 얘기한 것처럼 이제 전세는 수명이 다했다 이런 화두를 던지면서 좀 개편 눈이 불붙고 있는데이 전세 개편에 대해서 좀 어떻게 보고 계십니까네 사실 저 개인적으로는 여전히 시장에서 작동하고 있고 그리고 수요가 있는 제도에 대해서 인위적으로 규제를 가하는 것은 맞지 않다고 생각합니다.

2023.05.19 - [부동산] - 동작구 수방사 부지 공공분양 끝판대장!!!(첨부자료)

동작구 수방사 부지 공공분양 끝판대장!!!(첨부자료)

자 지금 일각에서는 전체 사기나 역전세 같은 것이 발생했으니까 전세를 없애고 뭐 월세로 가야 한다는 주장도 나오고 있는데요 사실 이것도 시민들의 주거 비용을 생각한다면 그렇게 만만한 내용은 아닙니다 왜냐하면 이미 서울에서 월세가 원룸 월세 같은 경우에도 이미 수십만원씩 받는 곳이 많은데 만약에 서울에서 어떤 가족 단위가 주고 할 수 있는 주택을 월세로 산다고 한다면은 주거비 부담이 만만치 않습니다.

그리고 여전히 지금 시장에서는 만약에 전세금이 전세자금 대출이 아니라 이제 임차인 본인의 돈이라고 한다면은 확실하게 전세가 월세보다 유리합니다 왜냐하면 월세는 매월 나가는 돈이 있지만 전세는 적어도 원금이 2년 뒤에도 보존되기 때문입니다 알겠습니다.

일단 전세제도 개편 논의가 나온 배경을 보면 말씀을 해주셨다시피 역전세라든지 전세사계 이런 사회적인 문제들이 엮여 있다 보니까 전세제도 자체에 대한 고민은 좀 필요한 시점인 건 맞는 것 같습니다.

그래도 이게 당장 없앨 수 없는 제도라면 이런 문제점들을 잘 보완하고 고쳐서 써야 되지 않겠습니까 어떤 식으로 풀어나가는게 좋을까요 내 사실 전세 사기라고 하면 이건 분명히 범죄행위이기 때문에 범죄행위의 재발을 막는 쪽에 집중하는 것이 맞습니다 그리고 역전세라고 하면 사실 역전세는 시장 상황 변화에 따라서 자연스럽게 발생하는 겁니다.
이런 거죠 2년 전에는 집값이이 정도였다고 한다면 그때의 전세 가격은 여기 맞춰서 형성이 됩니다.

그런데 기존 뒤에 집값이 내리게 되면 새로운 체결되는 전세계약은이 매매 가격에 맞춰야 되니까 앞서 체결했던 임대 가격보다는 낮을 수밖에 없습니다.
이런 부분들은 사실 구조적이나 어떤 대책을 통해서 사전에 막을 수는 없습니다 다만 임차인의 입장에서는 전세보증보험 같은 제도를 사전에 이용해서 전세금을 보존할 수가 있으실 거고요 그리고 피치 못하게 역전세가 발생한 경우에 이사를 가지 않으신다고 한다면 집주인과의 협의를 통하셔서 발생한 전세금의 차액만큼 이자를 받으시는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

그리고 임대인의 입장에서는 사실 전세 사기가 아니고 역전세에서는 임대인 분들도 전세금을 돌려주기 싫어서 안 돌려주는 것은 아니십니다.

그래서 일부 해당되는 분들 같은 경우에는 전세 전세금 반환 목적으로 대출 한도를 좀 더 높여주는 식으로 대응하는 것도 고려해 볼 수 있습니다 정부가 전세 사기 문제 해결을 위해서 에스크로 전면 적용을 검토하고 있는데 이게 뭐 인터넷으로 중고 물건은 사고 팔 때 이게 쓰는 건데 이걸 전세까지 적용하는게 또 하나의 뭐 절차나 규제만 만드는 거 아니냐 이런 비판도 있습니다 어떻게 보고 계십니까 사실 쉽지 않은 내용입니다.

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2023.05.18 - [부동산] - 2023년 올해 서울아파트 3채중 2채 '역전세' 거래

2023년 올해 서울아파트 3채중 2채 '역전세' 거래

왜냐하면 에스컬어는 쉽게 표현하면 안심결집니다 보니까 어떤 사람이 예를 들어서 물건을 팔 사람이 있고 살 사람이 있다고 하면 서로이 계약이 무사히 마무리 될지 모르기 때문에 중간에 누가 끼는 겁니다.

물건도 받고 그래서이 전달 과정이 완벽하게 됐을 걸 확인하고 대금을 주는 식인데 자 이런 식의 중간에 확인하는 것은 부동산 매매 거래에서는 충분히 적용할 수 있습니다 거래가 끝나면 되는 거니까요 하지만 전세 같은 경우에는 전세금 자체가 2년 동안의 기간을 갖게 됩니다 보니까 임대인들은 사실상의 무이자 대출로서 2년 동안 전세금을 활용하는 것이 목적인데 만약에이 전세금 자체가 어딘가에 묶여 있다고 한다면은 전세제도가 갖는 있으니까 좀 달라지게 됩니다 그리고 이제 임차인의 입장에서도 전세금을 보호받을 수 있는 것이라고 한다면은 굳이 에스코로로 묶어놓지 않더라도 이미 기존에 있는 전세보증보험 같은 제도를 이용해서 전세금을 보호받을 수 있습니다 자 이렇게 생각을 한다면은 굳이 지금 전체주의도에 대해서 인위적인 규제 이런 것들을 추가로 만들 필요까지는 없어 보입니다.

이번에도 시장 동향에 대해서도 좀 여쭙겠습니다 어제 부동산원에서 나온 통계를 보니까 서울 집값 하락세가 거의 멈췄다 이렇게 봐도 될 것 같습니다 오늘은 뭐 서울 강남 아파트가 올랐다는 통계도 좀 보도가 되긴 했는데 최근에 이런 분위기를 좀 어떻게 해석을 해야 되고 서울에서 시작된 온기가 수도권으로 좀 퍼질 수 있을 건지 어떻게 보시는지요네 사실 작년 하반기부터였죠 갑자기 미국 연준에서 기준금리를 크게 올리고 이것이 언제까지 더울지는 모르겠다 확실치 않다 꾸준히 하겠다는 식으로 자세를 취했습니다.

그러니까 시장이 혼란이 발생하면서 갑자기 서울을 중심으로 해서 작년 말부터 금년 초까지 주택가격 하락이 크게 발생했습니다.

그러니까 이런 갑작스러운 외부 요인이 없었다고 한다면은 설령 하락하더라도 장기간에 걸쳐서 발생했을 만한 금액이 아주 단기에 크게 하락을 한 겁니다 자 이렇게 되니까 특히 서울 같은 지역에서는 뭐 어떤 이유든지간에 직장이 있고 뭔가 생활 토종이 있기 때문에 서울의 집을 가지시는 것이 훨씬 좋으신 분들이 많습니다 그래서 그런 실수요 분들을 중점으로 해서 주택 거래가 이루어진 것입니다 이루어진 것으로 볼 수 있습니다 물론 매매량 자체가 그렇게 많은 것은 아닙니다 그 때문에 적어도 서울과 사람들의 수요나 선호가 몰리는 지역의 한정한다면 가격이 어느 정도 유지되거나 앞으로도 반등해서 오를 가능성이 높습니다 하지만 이런 것은 전체 지역으로는 확정하기가 어려운데 그 이유는 앞서 말씀드렸던 기 어머니 같은 외부 요인이 여전히 변하지 않았기 때문입니다.

그 때문에 당분간은 지역적 그리고 국제적으로 가격적인 양극화 혹은 주택 수요의 양극화가 진행될 것이기에 서울에서 일시적인 가족 반등이나 향후에 더 오를 양상이 보인다고 하더라도 이것을 수도권이나 전국으로 확대해서 일괄적으로 적용할 수는 없습니다.

매매가 하락세는 좀 잦아드는 분위기인데 전세값은 계속 떨어지고 있습니다 이대로 가면 앞서 리포트에서 보신 것처럼 하반기 역전세단이 좀 심해질 것이다 이런 우려도 있는데 연구 위원님은 좀 어떻게 전망하고 계십니까 하반기의 역전세는 점점 심해질 겁니다.

왜냐하면 앞서 설명드린 것처럼 역전세는 2년 전에 전세계약을 체결할 때에 매매가보다 지금 매매가격이 내려가 있다면 자연스럽게 발생을 하는 겁니다.
그런데 2년 전에 매매가에 비해서 뭐 지금이나 하반기에 다시 매매가가 그렇게 크게 오를 거 같진 않아 보입니다.
그렇다면 하반기에 계약이 만료되는 물건들은 별 수 없이 역전세에 맞닥뜨릴 수밖에 없습니다.
그래서 하반기와 내년까지도 역전수에 발생 건수는 점점 증가할 것으로 보는 것이 낫습니다.

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출처 : 서울도 '역전세' 속출…2년전 집값 폭등 '부메랑'/[심층분석]/한국경제TV뉴스