"20~30% 더 빠질 수도. 당분간 바닥 기대하지 마세요".. 2025~26년쯤 바닥올 듯 / 김기원 대표, 김효선 위원 / 경제콘서트

2023.04.25 - [부동산] - 서울에 로또 분양이 쏟아집니다

요약
2025-26년에는 아파트 가격이 더 떨어질 것이며, 데이터에 따르면 최소 15%에서 최대 30%까지 더 떨어질 가능성이 있다. 이는 현재 아파트 시장이 고평가된 상태이기 때문이며, 버블인덱스 데이터와 버핏 부동산 지수, 소득 대비 아파트 가격 등 다양한 데이터를 통해 확인할 수 있다. 이에 따라 집을 구입하려는 사람들은 당분간 바닥을 기대하지 말아야 하며, 원리금 상환 등으로 인해 내 집을 구하기가 점점 어려워질 것이다.

데이터로 봤을 때는 뭐 한 가지 데이터뿐만 아니라 여러가지 데이터로 다 봤을 때 여전히 최소한 15에서 많게는 한 30% 더 떨어질 거라고 데이터를 이야기하고 있고요 이제 그 중에 이제 첫 번째 데이터가이 통화량 대비한 아파트 버블인덱스 데이터인데요 보시는 것처럼 코로나 법을 때 말도 못하게 147%까지 올라갔었고요 지난 20년에 평균이 109% 정도 됩니다 근데 여전히 지금 130%예요 그래서 저게 이제 16%는 지금 가격보다 떨어져야 이제 코로나 버블까지 포함한 그 엄청난 고평가 된 것까지 포함한 평균까지 떨어지는 거고 그렇게 된다면 몇 퍼센트 떨어져야 되면 26% 떨어져야 됩니다 다음 데이터를 한번 보시죠

요거는 이제 워렌 버핏 아시죠 그래서 버핏 지수라고 해서 그 나라의 gdp와 주가의 시가총액을 비교한 건데 여기에서 차가는 해서 제가 이제 버핏 부동산 지수를 제가 만든 거예요 그래서 gdp와 시가총액을 비교한 거고요 보시는 것처럼 2007년 8년 9년에 빨간불 들어왔을 때보다 이제 최근에 고점이 훨씬 더 높았고 저거 기준으로 말씀드리는 한 20에서 30% 떨어져야 됩니다 그러니까 여전히 대한민국의 경제의 어떤 총량보다 상당히 지금 아파트에 시가총액 과도하게 여전히 지금도 비싸다고 이렇게 데이터를 이야기하고 있고요 다음 데이터 보겠습니다 소득 대비한 이제 아파트 가격인데요 이거는 이제 너무 중요하죠 24년 동안 한 푼도 안 쓰고 모아야 되는데 이거는 말도 안 되는 얘기고 한 우리가 실수로 한 500번다라고 치면 한 200 정도는 낼 수 있겠죠 

그렇죠 근데 저에게는 무슨 얘기냐면 그럼 한 40% 낸다고 치면은 저게 이제 두배를 하면 24년이잖아요 그러니까 55년 정도는 매년 우리가 원리금 상환을 해야 그러니까 25살부터 55년 몇 살이에요 80살이죠 80살까지 우리가 원리금 상환하는 거를 계속 해야 내 집이 되는 거예요 말이 되나요 말이 안 되죠 저게 역사적인 평균이 몇 년이냐면 16년입니다 16년 16년 전도 우리가 소득을 다 모으면 집을 살 수 있었는데 그러면 16년이면 한 40년 정도 되거든요 그러니까 우리가 쓸 거 쓰고 원리금 상환하는 걸로 그러면 220대 중반부터 우리가 사회생활 시작한다고 치면 40년이 60대 중반이잖아요 딱 은퇴할 때쯤 내지마나 갖고 있는 겁니다 전부 다 말이 되는 거죠 


그런데 이게 이제 쌀 때는요 한 12배까지 떨어집니다 12배까지 그러면 지금 23.8에서 평균이 16배나 한 12배까지 떨어지려면 몇 퍼센트 떨어져야 되냐면 제가 이게 소득 증가를 감안 안 하면 너무 비관적이다 보니까 소득 증가는 감안을 해도 최소한 25에서 많게는 40% 떨어져야 되죠.

 

 

 

다음 데이터는 이제 주택 구매력 지수 데이터인데요 뭐 여러가지 중요한 데이터들이 있지만이 중에서 

딱 가장 중요한 거 하나만 꼽아라라고 하면은 저는 이제 주택 구매력 지수 데이터를 제가 꼽는데 아까 이제 소득 대비한 매매가격에는 이제 소득하고 그 다음에 직감만 들어가는데 여기에 아주 중요한게 하나 빠져 있어요 그게 뭐냐 바로 주택담보대출 금리죠 아무리 내 소득과 집값이 있지만 예를 들어서 뭐 금리가 쌀 때는 내가 한 달이 이자를 뭐 150만 원 냈다라면 지금은 코로나 시절을 150만 냈다라면 지금은 한 300만 원 내야 되잖아요 

그러면 다른 요인들이 다 하나도 변하지 않아도 금리 자체만으로도 우리가내는 원리금이 달라지기 때문에 이것만으로 주택에 대한 수요가 줄어든단 말이에요 혹은 많아지기도 하고 그거는 이제 보여주는게이 주택 구매를 지수 데이터인데요 보시는 것처럼 요것도 지난 한 20년 정도의 데이터가 있는데 언제가 제일 안 좋냐 저게 이제 가장 최신 데이터가 22년 4분기 그러니까 작년 연말 데이터거든요 조금 올라왔지만 역사상 가장 안 좋아요 저에게는 무슨 얘기냐면 지금 대출을 끌어다가 서울에 집을 살 수 있는게 엄청나게 부담스럽다는 거예요 내가 한 달 500 벌면 한 300 350 내야 돼요 집 살 수 있어요 없어요 집 살 수 없죠

 자 그렇다 보니까 어떤 현상이 나오고 있냐 지금 정부에서 어떻게 보면 지금 둔촌주공 살리려고 지금 펌프질한 거거든요 자 그런데 거래량이 늘었다라고 하지만 서울 기준으로 실거래가가 공개된 이후에 월평균 거래량이 몇 개냐면 6천 건 정도 됩니다 6천 건 근데 거래량이 늘었는데 몇 건이냐 2,500건 정도 돼요 그러니까 서울 평균 거래량의 반도 안 된 거예요 뭐 특별보금자리론에다가 뭐 각종 부양 정책 펼쳤음에도 불구하고 왜이 바로 주택 구매를 지수 때문에 대출을 끌어다가 지금 집을 살 수 있는 사람이 없어요 그렇기 때문에 지금 부동산 cm 뭐 반등 효과도 뭐 반등 나오고 심한데 뭐 거의 한 20%도 반등 나오고 하지만 이런 일들은 왜 이런 일들이 생기느냐 지난 2020년과 21년에이 상승장이 너무 뜨거웠어요 그리고 주식이나 부동산이나 이렇게 뜨거웠던 상승장 이후에는 이게 뇌리에 굉장히 강력하게 박힌단 말이에요 이게 자 이것만큼 솔직히 신나는 거 있어요 없어요 주식 투자하고 집사가지고 돈 벌어 놓은만큼 짜릿한 거 있어요 없죠 없단 말이에요이 짜릿함 쉽게 사라지지 않아요 그래서 그 짜릿함이 아직은 사라지지 않았습니다 

작년에 엄청난 폭락이 나왔지만 그게 아직도 많은 사람들의 대중들의 뇌리에 지금 다 이게 있어요 야 이것도 이러다 날라가는 거 아니냐 이런 생각들이 있지만 택도 없는 얘기죠
 앞으로 모든 건 이제 데이터가 보여줄 겁니다 그래서 당분간은 바닥을 기대하지 마시고 내 인생에서 가장 비싼 거잖아요 최소한 무릎 밑에서는 사야죠 무릎 밑에서 지금은 서울은 어디냐면 지금은 배꼽에서 가슴 사이다 아직은 살 때 아니다 이렇게 정리해 볼 수 있겠습니다 대표님 말씀하신 데이터랑 거의 겹치는 데이터인 것 같기는 해요 데이터로는 설명을 안 드리고 제가 그냥 구두로 좀 말씀을 드리도록 하겠습니다 최근에 지금 가자 궁금한게 지금 집값이 뭐 더 바닥이냐 지하실이 있느냐 뭐 이런 질문들을 처음 해주시고 계시는데요 저는 지금이 서울 같은 경우에는 그래도 지하 1층 정도 남긴 바닥 아닐까라는 생각을 하고는 있습니다 그 이후로는 지금 올해 들어서서 정부가 심폐소생술을 했죠 

작년부터 경제정책 방향성 발표하고 올해 13대책 그게 사실 기획재정부의 업무 발표와 국토교통부의 업무 보고예요 근데 그거를 저희 온 국민한테 지금 업무보고를 연초부터 하다 보니까 올해 천천히 풀릴 규제들이 한꺼번에 1월에 풀린 것처럼 체감이 됐었죠 그리고 금리도 사실 지금 글로벌 경기도 좋아지지 않았고 국내도 계속해서 안 좋잖아요 
그럼에도 불구하고 금리를 두 차례나 동결했다는 거는 정말 예상보다도 더 강도 높은 교재 하나가 있었는데 그로 인해서 올해 들어서서 하락세가 조금씩 완화가 되고 있죠 그 폭이 완화되는 지역들을 좀 살펴보면요 세종시 그리고 경기도 인천 그리고 대전 이런 순으로 완화가 되고 있습니다 그런데 아이러니하게도 올해 지금까지 누적된 가장 크게 하락한 지역들이 동일해요 
가장 많이 오래 무게로 하락된 지역들도 세존 뭐 인천 경기 대전 이런 순으로 하락이 되어 있습니다 많이 떨어진 지역들이 지금 조금씩 하락폭이 둔화가 됐다는 얘기고요 또 바꿔서 얘기를 해보면 이게 문재인 정권 이전 수준까지 지금 거의 규제가 완화가 됐잖아요 그럼에도 불구하고 이게 상승 전환이 되지 않고 계속해서 하락을 이어가고 있다라는 부분이 좀 주목해야 될 필요가 있다라고 좀 판단이 됩니다 

그리고 지금 이제 그 뒤에 제가 거래량을 좀 가지고 갔는데요 장표 잠깐 보시면요 이것도 앞서서 대표님 말씀하셨고 1부에서도 아마 얘기가 나왔을 것 같아요 지금 언론에서 계속해서 얘기 나오는게 거래량 회복됐다 거래량 증가됐다라고 많이 나오잖아요 근데 아까 앞서 말씀하신 것처럼 전년도에 지금 월평균 서울 아파트 거래량이 998건입니다 

한달에 서울시 아파트가 지금 998건씩 밖에 거래가 안 됐었는데 그게 이제 올해 1월부터 해서 한 1.7배씩 거래량이 조금씩 늘어난 거예요 그래서 3월 달 기준으로는 평균 2000건 조금 넘게 평균 거래가 됐는데 이게 말씀하신 것처럼 6,000건 정도가 월별 거래가 됐었거든요 그래서 거기에 비하면 굉장히 미미한 수준이다 이렇게 좀 생각을 할 수 있을 것 같고요 

그리고 저의 그냥 개인적인 판단으로는 4월 들어서면서부터는이 거래량이 좀 더 줄어들 수 있을 것 같아요 지금 정부에서 기대했던 거는 실수요뿐만 아니라 투자 수요까지도 시장에 좀 들어와서 거래를 좀 더 증가시키고 내수 경기도 좀 좋게 만들 그런 좀 의도가 있었을 것 같은데 사실 투자 수요가 지금 들어오기가 쉽지는 않죠 왜냐하면 아직까지도 실수유가 다 움직이지 않았거든요 

실수요 중에서도 일부가 지금 이제 좀 많이 떨어졌다 이쯤 되면은 살만하다고 판단하던 창에 특례 보금자리론 같은 것들이 나오니까 좀 젊은 세대들 위주로 지금 거래가 되고 있는 거지 실수유자조차도 지금 아직 기다리고 있는 상황이거 그렇기 때문에 투자조회가 들어오기는 아직 쉽지 않고 수도권 중에서도 올해는 서울과 또 경기 인천을 조금 떼어놓고 봐야 되는게 잘 아시는 것처럼 인천이랑 경기도가 뒤늦게 좀 많이 올랐어요 2020년 21년도에 거의 30% 정도씩 올랐거든요 그래서 거의 역대급으로 올랐는데 그게 아직 덜 빠졌습니다 작년 한 해 동안 한 17% 정도 빠졌을 거예요 그래서 올해도 추가적으로 하락이 예상되는데 더군다나 입주물량까지 많아요 특히 인천 같은 경우에는 올해 1년 동안 입주물량이 한 30만 호가 넘구요 게다가 어제까지 굉장히 이슈가 됐던 전세자격이 놀란 기억하실 거예요

그래서 입주가 많으면 사실 이게 전세로 조금 수요가 완충이 돼야 되는데 전세 수요가 없습니다 근데 지금이 잔금 대출을 받으셔야 되잖아요 근데 전세주가 아예 없기 때문에 전세금으로이 잔금을 충당하기가 어려운 거예요 그래서 전세를 내놓을 수가 없고 계속해서 월세로 전환이 되는데 그마저도 지금 인천에 너무 이슈가 되다 보니까 소유자들이 굉장히 꺼리는 거죠 아무래도 전세 물량이 많으니까 인천이나 경기도 일부 지역들도 장기적으로 조금 침세가 될 가능성은 있다라고 좀 판단이 되고요 

다만 서울을 제가 지금 지하 1층 정도라고 말씀드리는 이유는 아까 대표님이랑 의견이 조금 교집합이 되는 거 같은데요 지금 서울이 2019년부터 2020년도 정도까지 수준으로 실거래가가 지금 하락된 상태예요 그렇지만 지금 아직까지도 지금 2010년 수준까지는 떨어질 수 있을 거라고 좀 판단이 되는게 그 매물 증감 추이를 보면은 늘어나고 있는 지역들이 더 많이 있고요 그리고 지금 거래량도 계속해서 조금씩 축소되고 있는 모양이 좀 나오고 있습니다

그래서 지금 특례보금자리로이 정책의 효과가 조금 반감이 되고 있기 때문에 이미 그런 부분들이 좀 가만히 돼야 될 것 같지만 다만 장기적으로는 조금 의견이 다른 부분은요 서울에 좀 특수성이 계속해서 더 돋보이고 있는 거 같아요 제가 이제 글로벌적인 세계 주요 도시들의 한 명당 쓰고 있는 면적을 계산을 해 봤었거든요 전에 근데 보통은 뭐 미국 뉴욕이나 도쿄 그리고 우리나라에서도 부산 이런 지역들은 한 명이 50평 정도를 쓰고 있어요 주거지역 중에서 근데 서울이 몇 평 정도 쓰고 있을 것 같으세요 18평 쓰고 있습니다 한 명이 정말 비좁게 살고 있는 거예요 그리고 데이터 상도 지금 전국에 50% 이상의 수도권에서 지금 거주를 하고 있잖아요 근데 이게 부동산이라는게 이제 공간이기 때문에 교육정책과도 굉장히 또 맞물려 있거든요 근데 교육정책이나 그리고 산업 같은게 모두 집중이 되어 있어서 서울은 수요가 국내 수요와 글로벌 수요까지 저는 조금 풍부할 수 있다라는 판단이 되기는 해요

그래서 지금 이제 pir이 국세청과 국토교통부 실거래가 기준으로는 한 20 정도 되거든요 말씀하신 것처럼 월급을 그냥 하나도 안 쓰고 20년에 모아야 살 수 있는 금액이긴 하나 그렇지만 전국에 있는 모든 수요들과 좀 외부에서 수요들이 유입될 가능성이 많다라고 좀 판단이 돼서 서울에 많이 비싸긴 하죠 많이 비싸긴 하지만 그래도 회복 속도가 좀 제일 빠르지 않을까 저는 좀 그렇게 생각하고 있습니다 

강남 서초 같은 경우는 이제 또 문제가 이제 집주인들이 워낙 역전세가 좀 많다 보니까 이게 사실 코로나 때 코로나 버블 때문에 이제 막 올라가는데 거기다 인지차 3법이 완전 불을 지르게 데이터를 확 보이거든요 그래서 전세가 그때 50에서 많게는 거의 80%까지 올랐습니다 말도 안 되는 거죠 그 짧은 시기에 전세가 그렇게 올라간다는 전세는 원래는 굉장히 완만하게 이렇게 올라가고 있었는데 그래서 너무 과도한 거품이 껴 있다 보니까 전세도 지금 굉장히 많이 빠지고 있는 거고요 이걸 데이터를 보면은 22년 한 여름 정도까지는이 높은 전세가 유지가 됐어요 

그래서 이것들이 저는 이제 그러면 이제 22년 여름 정도니까 이때부터 2년 뒤에 또 만기가 돌아오잖아요 그럼 22년 24년 여름 이때까지는 강남 서초에 집 갖고 있는 사람들이 역전세 문제 때문에 계속 골치가 아플 수 있겠죠 그리고 또 영끌했던 분들이 많았던 이제 좀 중저가 이쪽 아파트들 그쪽 아파트들이 사실 이제 낙폭이 매매가 납폭이 상당히 컸었는데 만약에 이제 이제 그냥 투자 관점에서 매수 기회를 좀 생각을 해본다면 저는 이제 좀 영끌했던 분들이 이제 버티지 못하고 아마 이제 물건들이 저는 계속 나올 거라고 봐요 

이건 시간은 문제지 그래서 그런 것들을 매수하시는 것은 저는 그래서 좀 괜찮지 않나 그리고 내년 어느 시험에 지금 마지막에 말씀하신 지역은 어느 지역을 말씀하시는 거죠 노도강이나 이제 가격대가 뭐 한 9억 이하짜리 있죠 

그쪽 그런 지역들에서 아마도 이제 연구를 하셨던 분들이 계속 이제 이자가 이제 내기가 부담스럽기 때문에 그런 것들을 많이 나올 것 같아요 거래량이 많은 지역들이 보시면 대표적으로 노원이나 서초 이런 지역들이 많이 되잖아요 근데 그 이유가 물론 수요가 많기도 하지만 거기 아파트가 많습니다 이게 아파트의 지역별로 세대수를 좀 보면 노원이나 쪽이 지금 아파트 비중이 이제 타주택 유형보다 많은 편이거든요 근데 지금 지금 서울 같은 경우에는 이미 다 구도심이잖아요 대부분이 신도시가 아니라 그래서 입지가 다 이제 확정이 되어 있고 이게 덜 좋은 데가 더 좋게 될 가능성은 거의 없긴 합니다 그래서 아예 그냥 입지가 좋은 것들을 급매나 싸게 나온 걸 사던가 아니면은 내가 이렇게 자산이 그렇게 크게 많지 않다 그러면 입지가 좋지 않은 지역 중에서 좀 그나마 호재가 있는 것들을 매입을 해야겠죠 

그런 지역들을 좀 보면은 지금 구별로 보통 강남이나 도심권에서 인접한 지역들이 입지가 그래도 괜찮잖아요 마영성이 각광을 받았던 이유도 그 이유인데 지금 그렇게 좀 주요 입주 중에서 아직까지 아파트가 좀 적게 들어 있는 것들이 있거든요 

그런 지역들은 재개발이 많이 진행이 되겠죠 대표적으로 지금 뭐 동작구나 그리고 동대문구 이런 지역들이 빌라들이 많았어서 올해 분양 물량이 좀 많이 있습니다 동작구 노량진이나 아니면 동대문구 이문동 쪽에 올해 분양예정되어 있는데 그런 지역들 지금 청약시장 경쟁률이 굉장히 좀 낮잖아요 그래서 지금 수요들이 좀 줄어 하기도 하는데 또 생각해보면 전에 로또 청약 뭐 얘기 나왔을 때 우리가 가점이 없어서 속상했지 안 들어갈 생각 못 했었는데 지금 청약을 계속해서 보고 계셨던 분들은 올해 동작이나 동대문 지역들 좀 보시는 거 저는 괜찮다고 판단이 되고요 그 외의 지역들 중에서도 광진구 같은 곳이나 용산구가 의외로 개장이 아파트가 없어요 특히나 용산 같은 경우는 지금 평균 매매 가격으로 보면은 서초보다도 강남보다도 제일 비싸거든요 그냥 거래된 매매 가격으로 보면 근데 용산구 안에 아파트가 세대수를 봤을 때는 한 3만 6천 세대 밖에 없습니다 그런데 수요는 굉장히 많잖아요 

우리 누구나 뭐 서울이 아니더라도 용산 좋은 거는 다 알고 있는데 거기가 이제 앞으로 들어서 신축이 그렇게 많다라는 얘기죠 그래서 물론 좀 가격대가 있긴 하지만 뭐 용산구 쪽이나 아니면 광진구 쪽도 광진구 인근에 있는 성수동이나 건대나 이런 쪽에 수요가 굉장히 풍부하잖아요 근데 그 지역들은 의외로 좀 거주할 수 있을 만한 지역이 아니에요 지하철 같은 거 유동량을 보 출퇴근 시간에 지하철 용량이 굉장히 적거든요 근데 그 지역 인근에서 이제 좀 거주적으로 본다면 광진이나 송도구 쪽인데 성동구는 이미 좀 아파트도 많고 많이 좀 가격도 오른편이고 광진구 같은 경우든 아직 좀 개발 여지가 남아 있어서 저는 그렇게 좀 내겠죠 말씀드리고 싶어요 수도권도 사실 이미 가격이 거의 뭐 정해져 있긴 하죠 그래서 수도권 같은 경우에도 입지가 뭐 우리가 좋은지 다 알고 있는 분당 판교 이런 지역들은 또 1기 신도시 재개발 이슈들도 있잖아요 그래서 그런 지역들 괜찮다고 판단이 되고 지금 가성비가 좀 좋은 지역들은 사실 인천 송도 지역이 굉장히 많이 떨어져 있긴 합니다 

근데 송도에 탄생 배경을 아시는 분들은 아시겠지만 거기가 이제 국제도시로 되어 있잖아요 외국계 기업들도 많이 들어오고 있고 들어왔고 또 앞으로도 계획들이 많이 되어 있는데 최근에 가격이 아직까지도 굉장히 크게 하락한 물건들이 많이 있거든요 근데 인천이 회복될 시기가 조금 장기화 될 거라고 제가 앞서 말씀드렸잖아요 

그렇기 때문에 급할 필요는 있지만 지금 가격이 좀 많이 떨어져 있는 인천 같은 지역들도 한번 보시는 거 좋으실 것 같고 좀 피해야 될 지역들은 경기도가 2개 유형이거든요 급등했을 때 뭐 분당이나 일산처럼 1기 신도시 이슈로 올랐던 지역이 있고 그리고 또 하나는 3개 신도시 이슈로 올랐던 지역이 있어요 그때 뭐 GTX 개발 발표 나자마자 거의 집값이 2배까지도 7억짜리가 14억 되고 그런 사실이 정말 있었거든요 근데 그런 지역들 지금 거의 GTX 호재 발표되기 이전까지도 가격이 하락이 되긴 했지만 저는 그렇다고 그 지역을 사는 거는 좀 지향해야 되지 않을까 생각이 됩니다 

왜냐하면 3기 신도시 자체가 지금 토지보상이 완전히 이루어진 지역들이 한군데도 없어요 언론에서 완료가 됐다고 나왔던 지역이 몇 군데 있긴 한데 실제로 가서 보면은 토지는 보상이 됐지만 그 위에 지장물이라던가 영어권 같은게 아직 100% 보상이 안 됐거든요 근데 gtx라는 건 3기 신도시가 있기 때문에 gtx가 있는 거잖아요이 호재 자체가 발표 는 됐지만 아직 좀 미확정되지 않았나 저는 개인적으로 그렇게 생각하기 때문에 지금 떨어졌다고 해서 그걸 샀을 때 개발을 기대하기는 좀 어려워서 그런 지역들은 좀 피했으면 좋겠다라고 말씀드리고 싶습니다 송도를 긍정적으로 말씀하신 건 아니죠 지금 어떻게 지금 당장 봐라 이런 뜻은 아니죠 혹시 오해 소지가 있을까봐 급하게 매입하라는 아니지만 송도는 사실 인천 안에서는 가장 입지가 좋고 그리고 수요도 굉장히 많거든요 

특히 외국에서 살다 오시는 분들이나 외국 학교 같은 거 보내시려는 분들 이런 수요들이 좀 많기 때문에 지금 당장 사라는 건 아니지만 송도 안에서 입지가 제일 좋은게 가격이 많이 떨어져 있단 말이에요 심하게는 5억대 6억대 매물까지 있는 상황이라서 그런 물건들은 좀 이제 거주 목적으로 괜찮지 않을까 생각하고 있습니다 

재건축 재개발 규제도 많이 완화했잖아요 그 부분도 그래서 관심있게 보신 분도 있을 것 같은데 어떠세요 저는 이제 재개발 재밌고 죽은 지금은 절대 살 시기가 아니라고 생각하고 있는데 왜냐하면 일단 첫 번째는 원자재 가격이 올라가고 있어요 자 제가 한 이틀 전에도 건설사 임원하고 제가 이제 미팅이 있어서 미팅을 지난 1년 사이에 건축비만 얼마가 올랐냐면 25%가 올랐다고 합니다 

자 그 이야기는 조합원 입장에서는 뭘 까먹는 거예요 수익성을 까먹는 기본적으로 조합은 그러니까 이런 재개발원을 재건축 이런 조합 사업은 땅을 담보로 돈을 대출을 끌어다가이 대출금으로 사업을 진행을 하는 거예요 근데 이제 건축비가 이렇게 건축일만 원룸으로써 이미 수익이 많이 떨어지겠죠 근데 지금 가격이 떨어지다 보니까 그리고 지금도 건설사랑 지금 조합이랑 뭐 건축비 올려달라 뭐하러 이런 것들로 계속 싸우고 공정이 또 길어지잖아요 공정했던 길어지면 그게 전부 다 대출 이자로 또 다 녹아들어 녹는 거예요 

참고로 제가 2015년에 이제 서초등이 뭐 이제 뭐 그때만 해도 저도 이제 아주 잘 몰랐을테니까 뭐 대한민국에서 제일 사업성이 좋은 재건축 사업지다 해서 제가 그때 매수를 했고 그게 예정이 2019년에 예정이었어요 원래 그리고 그때부터 부동산 시장이 상승기였잖아요 상승기였잖아요 땅값이 계속 올랐단 말이야 그런데도 뭐 중간에 시공사 바꾸고 뭐 하고 그래서 2주를 이주민 철거를 언제 했냐면 2020년 넘어서 했습니다 2주의 철거를 근데 땅을 팠는데 오염물질이 나왔어요 그래서 1년이 또 기간이 늘어지고 정화 작업해야 된다 그래서 그래서 얘가 입지가 언제냐 이천 지금 26년 정도 지금 그러니까 상승 장애도 이런데 지금 대세 하락장이 뭐 얼마나 진행될지 모르겠지만 이게 완만 하락이 나올지 급한 하락이 나올지 모르겠지만은 지금 시기에 재건축 재개발을 사는 것은 저는 상당히 위험하다 그렇게 보고 있습니다

일단 기본적으로 지금 사업성이 잘 안 나오잖아요 그러다 보니까 이제 서로 이제 단지들을 서로 묶어서 지금 하겠다 이러고 있고 그러면 얘기하신 것처럼 한꺼번에 할 수 없어요 절대 왜냐하면 2주나 이거 다 2주에서 어디서 할까 이런 것들이 다 얽히설기 얽혀 있기 때문에 일단 뭐 발표는 했지만 저는 상당히 지지부진 이게 쉽게 되지 않을거다 그리고 그래서 저는 개인적으로 저는 개인적으로는 일기 신도시에 대한 이런 재건축에 대해서 상당히 저는 좀 부정적입니다네 일단 1기 신도시 특별법 내용들을 보면요 지금 대표님 말씀하신 것처럼 이거를 한꺼번에 하는게 아니라 왜냐면 한꺼번에 말씀하신 것처럼 진행이 되면은 뭐 수도권이기 때문에 수도권 전체에 미치는 영향들이 굉장히 크겠죠 그 안에 있는 모든 집들이 이주를 하기 시작하고 그러면 전세 수요가 많아지니까 전세값이 굉장히 크게 오를 거고 매매값도 덩달아 올라갈 수 있는 여지들이 있기 때문에 윤석열 정부가 공약으로 1기 신도시를 노후화된 거를 계속 신도시급으로 만들겠다고 발표했지만 이제 발표된 내용들을 보면은 천천히 하나씩 하나씩 어떻게 하겠다는 내용이고요 또 그거를 굉장히 좀 영리하게 잘 이렇게 발표를 했다라고 생각이 되는데 많은 권한들을 지자체 지금 넘겨 놓은 상태입니다 

그래서 일산에서 지금 어떤 식으로 2주대책을 할 건지 지금 2주 할 것까지 전부 다 계획을 세우고 진행을 하기로 되어 있거든요 
그래서 2주택 또 어떤 단지라 묶어서 할 건지 여러가지 지금 아직까지 해결되지 않은 난제들이 많이 있습니다 그래서 지금 대표님 말씀하신 것처럼 사실 아까 경험담 말씀하셨잖아요 재건축이 한 조합에서 진행되기도 너무나 어려운 일인데 옆에 조합이랑 같이 해서 뭐 인센티브를 나누고 합의하고 진행되는 거는 굉장히 쉽지 않고요 또 하나 말씀하신 것처럼 지금 뭐 공사비나 금리 이런게 다 올라가 있잖아요 그래서 그냥 자기들끼리 리모델링 하는 것보다도 지금 짓는게 상업성이 안 나올 가능성이 굉장히 크거든요 그래서 일단은 법이 재정이 돼야 되고요 

내년에 그리고 재정이 된 후에 어떤 식으로 묶어서 할 건지가 결정이되고 그 이후에 협의를 통해서 진행되어야 되는 거기 때문에 그러다가 좀 정권이 바뀔 가능성도 있긴 합니다 그래서 1기 신도시가 지금 계획은 나왔지만 전체적으로 로드맵에서 세우는 거는 굉장히 좋다라고 판단이 되거든요 우리나라가 서울 아니고는 수도권이 다 신도시로 되어 있는데 지금 노후화된 데가 리모델링이 어려워서 굉장히 계속해서 슬럼화가 되고 있기 때문에 좋지만 그 빠른 시일 안에 진행되기는 쉽지 않다라고 말씀드리겠습니다 참고로 지금 압구정동이나 잠실에 오래된 아파트는 훨씬 더 오래됐잖아요 

그렇죠 그아파들 언제 새 아파트를 태어날 것 같아요 앞으로 10년 내에 될까요 자 그와 파들들도 지금 10년에 될지 안 될지 모르는데 지금 1기 신도시는 그러면 언제쯤 뭐 한 10년 뒤에 될까요 참 쉽지 않을 것 같습니다 저희 게시판을 통해서 질문해 주셨던 내용을 제가 대신 질문을 하도록 하겠습니다 현재 시장 상황으로는 부동산 가격이 고점 대비 많이 떨어진 상태인데 구매를 하는게 괜찮은 걸까요 아니면 전세나 월세를 살면서 청약을 노리는게 더 나은 걸까요 투자가 아닌 실거주 목적이라 상승에 대한 기대감보다는 하락에 대한 두려움이 더 큰 상황입니다라고 나무 그름 그림 님께서 말씀을 해주셨거든요


저는 이제 한 두 가지 시나리오로 보고 있는데요 일단 첫 번째는 올해가 보면 이제 2008년하고 상당히 유사한 부분이 많습니다 사실 작년에 이제 주가가 좀 떨어지고 부동산 시장이 하락을 했던 것은 경기침체에 대한 우려 때문에 그런게 아니에요 그 유래를 찾아보기 힘들 정도로 금리를 너무 그러니까 너무나도 낮은 상태에서 금리를 너무 빠르게 올리다 보니까 이게 문제가 됐다면 예를 들어서 3%인게 6%가 됐어요 그럼 2배잖아요 근데 0.5% 다가 였는데 이게 2%, 3% 그러면 이게 몇 배에요 충격이 굉장히 큰 거죠 그래서 이제 단기간에 굉장히 금리를 올리다 보니까 이제 주가 부동산이 좀 떨어졌다 최근에 이제 둘 다 살짝 좀 안정화되고 단기 반등이 나오고 있는 모습인데 이게 만약에 지금 2008년과 같은 뭔가 경기침체가 왔다 지금 미국 중앙은행에서도 공식적으로 인정을 했잖아요 가벼운 경기침체가 올거다 근데 정말 여러분들 아이러니한게 뭔지 아십니까 2008년에도 3 4월달에 은행 먼지가 있었고요 

그때도 뭐라 그랬냐 가벼운 경기침체가 올 거라 그랬어요 근데 2008년에 소프트 사태가 가벼운 경기 침체였나요 그리고 기본적으로 미국 중앙은행에서 공식적으로 아 알고 있어도 아 강력한 경기침체가 옵니다라고 얘기하겠어요 하지만 가벼운 경기침체에 올 거라고 하니까 알아들을 만한 사람은 알아서 들어라 저는 그렇게 생활하거든요 개인적으로 그래서 그런 일이 그럼에도 불구하고 그런 일이 생길지 안 생길지는 그 누구도 알 수 없죠 하지만 저는 시나리오를 두 가지로 나눕니다 첫 번째 그런 시나리오가 생길 경우 그래서 뭔가 금융위기가 같은 뭔가 안 좋은 경기 침체가 좀 세게 올 경우 그렇다면 이제 단기간에 가격이 저는 또 다시 한 20에서 30% 급락을 할 거라고 보고 있고요 만약에 그런 기회가 오면 저는 그때가 정말로 저는 절호의 매수 기회가 될 수 있다 


호가든 거래가든 바로바로 다 거의 실시간으로 모든 국민이 관심만 있다면 볼 수 있단 말이에요 그래서 이게 사실 집값이 계속 올라가는 때는 그 싼 가격이 살 수가 없습니다 옆에 집이 얼마에 팔렸고 호가가 얼마가 올라가는지 계속 데이터가 보이기 때문에 저가의 매수기를 잡을 수가 없거든요 근데 지금은 이제 관심있는 단지를 한번 찍으셔서 보시면은 그 매물들이 가격이 이중 가격 정도 되어 있는 상황이에요 그래서 전 집에 지금 당장 사라 이렇게 말씀드리는 건 아닌데 지금 실거래가 그 고점 대비해서 30% 정도 빠져있는 상태거든요 그래서 지금 아까 말씀드린 것처럼 19년에서 20년도 정도의 가격인데 지금 저도 추가로 조금 더 하락할 거라고 판단을하고 하긴 합니다

 저는 그 수준 하지만 10%에서 한 15% 정도 수준으로는 더 빠지지 않을까 생각이 되는데 우리가 너무 저가에서 진짜 바닥에서 살려고 하면은 계속해서 평생 정말 내집마련하게 너무나 쉽지 않습니다 그래서 지금처럼 가격이 빠져 있고 급매가 많잖아요 또 찾아보면 이런 시기에 그 내집마련을 한 번쯤은 고민하셔서 조금 더 적극적으로 노력을 해보셨으면 좋겠어요 지금 당장 제일 싼 거를 사라는 말씀이 아니라 한번 이제 마음에 드는 단지들을 한번 서치해서 보시고 그 안에서 효과가 어떻게 움직이는지 그리고 실거래가가 어떻게 변동되고 거래량이 늘어나는지 이런 데이터를 유튜브 전문가들이 하는 얘기만 듣지 마시고요 

직접 한번 들어가서 다 살펴보신 다음에이 정도 가격이면 사도 되겠다라고 판단되는 때가 아마 한 내년 정도 상반기 정도면 오지 않을까 생각이 되거든요 그래서 그거 가격을 좀 본인이 정해 놓으시고 매입을 하는 것도 굉장히 좀 좋다라고 판단하고요 특히 분양 같은 경우도 지금 이제 마이너스 p 같은 거 많이 나오잖아요 분양을 그냥 받는 것도 좋지만 마이너스 p 나온 것들 매입해서 시간 지나서 지금 올라가는 거 보신 경우는 굉장히 많으실 거예요 

서울 안에 유명한 주요 단지들 보시면 되게 조금식이 안 좋았을 때 다 마피나도 안 샀던 물건들이 지금 굉장히 많이 올라와 있거든요 그래서 분양은 가장 실패하지 않는 주택 매입 전략 중에 하난데 그게 입지가 좋은 곳에 마피가 나왔다 그러면 정말 좋은 기가 될 수도 있어요 그래서이 시기에 너무 많이 떨어질 것을 계속해서 기대하기 보다는 정말 내 집 마련에 대한 그런 니즈가 있으시다면 좀 더 적극적으로 시장에 참여하시고 스스로 보셔서 그 기회를 좀 이번 시기에 잡으셨으면 좋겠습니다 가격이 지역마다 다 다르잖아요 

그러면 이게 적정한 가격이다 아니다라고 판단하기가 가장 힘든 거 같은데 그럴 때는 어떤 기준을 갖고 접근을 하면 좋을까요 무조건 뭐 201 9년 이렇게 잡기는 어렵고요 사실 지역마다 서울 내가 뭐 기타 지방 모든 지역들이 올라갔던 시기가 떨어졌던 시기가 다 다르고 회복기도 다 다를 수 있거든요 근데 일단 서울반을 기준으로 좀 봤을 때 제가 2018년 정도로 좀 말씀을드린 거고요 

우리가 이제 사람이 죽어가면 심폐소생술을 하기 전에 바이탈 체크를 하잖아요 그게 뭐 체온이나 맥박 호흡 이런 거 보는데 그런 것처럼 지금 주택 경기 사실 안 좋잖아요 이때 그런 걸 한번 진단해 볼 수 있는 지표를 좀 말씀을 드리면 이제 거래량 지표 같은게 가장 좀 중요하고 그리고 주택 그 매수심리지수 이런 것들도 굉장히 중요하고 그리고 유동성 금리나 특례보금자리론 같은 그런 기회가 되겠죠 유동성 굉장히 중요하고 마지막으로 미분양이랑 공급 물량 중요하거든요 거래량은 그냥 대표적인 매매가격의 선제지표기 때문에 거래량이 수요가 많다는 의미고 또 거래가 되면서 가격이 올라가면 그거는 또 그 추세가 조금 지속이 된다 그러면 상승할 수 있는 그런 전환점이 될 수 있거든요 그래서 기본적으로 거래량 대투는 보셔야 되고 그리고 매수심리가 지금 세종 같은 경우에는 올해 3월부터 가격이 올랐잖아요 

올해 1월부터 매수 제가 조금 올라갔습니다 평균보다 올라간 상태거든요 그래서 그런 심리지수 같은 것들도 확인을 해야 되고 유동성은 저희가 어떻게 할수가 없는 부분이에요 이제는 DSR 적용을 받고 있고 그리고 금리 같은 것도 이제는 좀 동결 기조로 가기 때문에 그건 좀 디폴트로 보시고요 마지막으로 입주물량이랑 미분양은 좀 장기적인 그 지역의 주택 시장을 가늠해 볼 수 있겠죠 입주물량이 많다면 당분간은 전세가 빠지고 매매 값도 크게 올라가기 좀 어려운 거고 특히나 미분양이 대구한테 미안하지만 계속 대구 얘기를 하게 되는데 대구나 경부처럼 이제 계속해서 미분양이 지금 대군을 3년 이상 됐거든요 미분양 나기 시작한게 그렇게 장기적으로 계속 쌓여간다 그러면 그 적은 사실 당장은 좀 피해야 될 것 같고 그런 좀 지표 보시면 좋을 것 같습니다 

그래서 2018년도 가벼운 돼야 될 것 같아요 일단 코로나 버블은 없는게 맞는 거거든요 그 일단 그거 거품 빠진 건 당연한 거고 코로나 터지기 막 그 당 거품이 딱 2007년에 딱 거품 정도거든요 그래서 그러면 이제 2019년 가격은 아니고 한 18년 정도 가격까지는 물론 이제 지역마다 또 다릅니다

 왜냐면 수도권은 14년부터 계속 올라갔지만 또 지방은 떨어진 지역들도 있거든요 그렇기 때문에 지역마다 다르지만 일단 수도권 기준으로 말씀드리면 한 18년 정도 가격까지는 떨어져야 그래야 이제 정상적으로 우리가 거래를 할 수 있는 그리고 이제 부동산 시장의 바닥은 언제냐 관심이 아예 없어야 돼요 대다수의 사람들 아예 관심이 없을 때 그럴 때 저는 진짜 바닥이 또 올 거라고 생각을 하고 있고 그리고 저는 이제 또 데이터로 하다 보니까 이제 뭐 이런 주택 구매력 지수나 이런 이런 소득 대변 이런 데이터를 전부 다 이제 개별 아파트까지 지금 싹 다 만들었어요 그래서 조만간 이거를 다 공개를 할 예정이고요 그래서 각자의 기준에 따라 데이터에 근거해서 의사 결정하시면 좋을 것 같습니다 

부동산 PF 보실 문제가 굉장히 많이 얘기가 나오고 있잖아요 근데 지방을 많이 다니신다니까 실제로 어떻게 느끼시고 어떻게 전망하십니까 일단은 그 생각보다 아파트 같은 경우는 조금 안전할 수 있을 것 같습니다 

대부분이 이제 좀 지역도 어느 정도 입지가 괜찮고 우수한 대형건설사 있으면 대부분 은행권에서 테이프를 받게 되거든요 그럴 때는 다 분양보증이 되어 있는 상태이기 때문에 부시리는 가능성이 굉장히 적긴 하고요 반면에 이제 상업용 부동산이나 이런 부분들이 뭐 증권사부터 그리고 제2금융권 이런 데서 굉장히 pf나 브릿지론을 많이 했어요 특히나 코로나 막바지 때 대규모 개발사업 했던 분들은 실제로 저희 쪽에 개발권을 갖고 있다가 그런 것들을 통째로 매각하기 위해서 그리고 시공사가 정해졌는데 갑자기 완한다 이런 일들이 많이 있기는 해요 그런 분들은 굉장히 좀 이걸 어디 넘길 데가 없어서 고민이신 분들도 많긴 한데 좀 대규모 아파트 사업장들은 그런 일이 좀 드물긴 하고 그렇지 않은 지방 소도시의 작은 규모라든가 상업용 부동산 같은 경우에는 올해 좀 많이 쉽지 않을 것 같다 이렇게 생각하고 있습니다





































출처 : sbs 뉴스 "20~30% 더 빠질 수도. 당분간 바닥 기대하지 마세요".. 2025~26년쯤 바닥올 듯 / 김기원 대표, 김효선 위원 / 경제콘서트