상업용 부동산 발 금융 위기 가능성? / 12년 만에 하락한 땅 값의 의미는? 이번 침체가 과거와 다른 이유?

2023.04.23 - [부동산] - [단독] "전세 사기, 올해 7~8월까지 9천 채 터질 수도"/KBS 빌라왕 자료, 경찰이 보완·분석해 보니

[단독] "전세 사기, 올해 7~8월까지 9천 채 터질 수도"/KBS 빌라왕 자료, 경찰이 보완·분석해 보니

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상업용 부동산 발 금융 위기 가능성? / 12년 만에 하락한 땅 값의 의미는? 이번 침체가 과거와 다른 이유?ㅣ한문도 교수




요약
상업용 부동산 시장이 하락세에 접어들면서 12년 만에 땅값도 하락했다는 보도가 나왔다. 이번 하락은 작년에 이미 겪은 주택 시장의 하락과는 다른 이유로 인해 발생한 것으로, 이는 대한민국 경제의 펀더멘털이 조절되고 있기 때문이다. 이러한 현상은 글로벌 금융위기 이후 처음으로 나타난 것으로 IMF도 관심을 가지고 있다. 하지만, 하락폭이 크지 않은 것은 거래가 이루어지지 않은 샘플 때문이다. 이러한 변화는 서서히 스며들면서, 더 큰 하락의 가능성도 염두에 둬야 할 것이다.




전체 대한민국 경제 펀더멘탈이 드디어 조종기 들어왔다고 우리가 좀 받아들일 필요가 있을 것 같아요

 이러한 것들은 결국 계속해서이 부동산 시장이 하락할 수밖에 없는 하나의 시그널 이걸로 이해를 해야 되는 건가요 그러면 상업용 부동산이 살아날 것이냐를 봐야겠죠 살아나면 이게 일이 안 터질 텐데 뭐 여러분도 아시면 살아날까요 지금 우리가 부동산 시장이 안 좋다 안 좋다 그래서 아파트 가격이 하락했다 이런 얘기는 워낙 많이 들어왔는데 이번에 나온 데이터를 보니까 땅값도 12년 만에 뭐 처음으로 하락했다 이런 기사가 나왔네요 이게 의미하는게 뭐가 있을까요 사실 땅값은 사실 웬만하면 계속 오르는데 전체 대한민국 경제 펀더멘털이 드디어 조종기 들어왔다고 우리가 좀 받아들일 필요가 있을 것 같아요 

주택가격은 이미 작년에 겪었고이 토지 시장의 주택 가격 공시지가의 하락은 일단 이미 작년에 벌어진 일이 나오는 거잖아요

 작년에 땅값 내려가고 있다는 얘기야 작년에 땅값 올라갔나 기사가 되게 많았습니다 도리어 그러게요 뭐 이렇게 해서 또 시장 친화적인 기사가 나왔는데 결론은 벗긴 곰이죠 아 다 내려가고 있었구나 기사를 안 제대로 안 쓴다는 얘기에요 떨어진 데라든지 이런데 밀착취재가 됐다라면 내년엔 떨어져 있을거다 이런 기사들을 근데 우리 못 봤잖아요 그런 부분을 여러분들이 좀 체크해 보실 필요가 있고 이거는 IMF 때 하고 글로벌 금융위터에서 땅값을 내려왔거든요 그만큼의 어떤 시장의 경제 시스템 안에 우리가 지금 나타나지 않는 것들이 이제 작용하고 있는 거죠 서서히 스며들기 시작했고 이게 이제 여기서 끝날 것이냐 저는 이제 좀 이어질 거라고 개인적으로 하라 10년 말에 하락 반전된게 뭐 의미 있다 하지만 수치는 크진 않은 거 같거든요

 0.05니까 왜냐면 거래가 없으니까이 샘플이 없으니까 거래가 된 것들이 하락한 거잖아요 평균값은 100개가 있으면 100개가 다 거래가 하락이 돼야 이게 잘 완전히 뭐 2%씩 잡힐 텐데 나머지는 거래는 없이 그냥 효과는 버티고 있고 뭐 결국 이제 우리가 말하는 급매 금메달 해도 전체 평균에 미친 영향이 크잖아요 그렇기 때문에 이거는 하락 반전한 거의 의미가 더 큰 거예요 아 그럼이 추세가 이어지겠구나 거래량도 줄었단 말이에요 1년째 30%가 감소했다 이거는 상당한데요 그럼 올해는 늘어날 일이 없잖아요 더 더 늘어보죠 더 거래량이 쫄면 이 퍼센테이지가 작더라도 시장은 완전히 그 폭풍전야전이라고 볼 수도 있는 거예요 어느 순간에 패닉방향을 하다가 딱 멈추면 주식이 하시니까 다 아시잖아요 쫙 가서 멈춰서 헹구면 치든지 내려가는 둘 중에 하나잖아요 

근데 지금의 분위기는 내려갈 가능성이 높은 그런 분이잖아요 그래서 제가 볼땐 조금 정말로 자산관리 올 한해는 정말 조심하시더라고요 다시 말씀드릴게요 혹시 뭐 땅값이 좀 내려갔다고 요즘 그런 보도 시청자분들 중에도 아마 어디 땅이 갑자기 싸게 나왔던게 나올 거예요 그러면 지금 0.0으로 내려왔는데 거기가 20% 내려왔다 싸다고 판단하면 착각이란 얘기죠 제 말은 다 이미 20% 내려가야 사는데 여기 호가를 버티고 안 팔고 있는 거고 팔린 것만 갖다 평균을 내니까 수치가 작게 나왔잖아요 이펙트를 정확히 보시는 말씀드릴게요 깨졌다는게 너무 큰 의미가 있는 거죠 그래서 이어지면 여러분들이 좀 마음에 가고 하시고 천천히 토지를 접하실 분들은 아 인제 시작됐으니 확실히 반전되거나 보합되기 전까지는 좀 보류하셨다 매입도라는게 낫겠죠 하여튼 이러한 것들은 결국 계속해서이 부동산 시장이 하락할 수밖에 없는 하나의 시그널 이걸로 이해를 해야 되는 건가요네 맞습니다

 지금 뭐 전반적으로 지금 거래량도 늘고 있다 그러지만 주택시장도 그렇고 거래량이 지금 또 정체기로 약간 들어가거든요 그러면 정부가 일단 활성화 정책을 많이 썼잖아요 썼음에도 불구하고이 정도 선에서 머물러서 더 치고 올라오지 못한다는 것은 근본적인 문제가 이제 있다는 것이 증명이 되는 거죠 우리가 소득 수준이 집값을 감당하지 못하거나 아니면 심리가 좀 심하게 약해졌다거나 물론 조금의 어떤 추가수요는 있겠지만 아니면 직감이 너무 높아서 지금이 정부 정책으로 일시적 반등해 가지고 기조효과로 내려갔다 잠깐 올라갔잖아요 그 값에조차도 사람들이 접근 안 하게 된다면 다음 시장은 이제 결정적으로 매물이 또 늘어나고 있단 말이에요 그러니까 여러가지 요인들이 지금 대표님 말씀드린 것처럼 이것도 하나의 요인이잖아 맞습니다 맞는데 땅이잖아요 

주택을 어디다 줘요 땅값이 내려간다는 거는이 전체 주택가격에 하방 압력으로 큰 베이스가 되는 거죠 그래서 좀 1 2년 저는 천천히 시장 관리하셔야 된다는 것도 다시 한번 말씀드리겠습니다 알겠습니다 우리가이 부동산에 뭐 부동산을 포함해서 전체 자산의 가치가 자꾸 이렇게 어려운 상황으로 몰리고 있는게 그냥 글로벌 현상인 것 같아요 여러 번 지난 시간에서도 우리 상업용 미국 상업 영상 말씀 나눴지만 저는 오늘 뉴스 보고 깜짝 놀란게 이게 그냥 아 그냥 20% 공실률 뭐 심한데는 30% 공실률 이렇게 그냥 이렇게 얘기 들으니까 잘 와닿지가 않는데 지금 샌프란시스코에 아주 유명한 금융지구의 건물 빌딩이 4년 전에 4000억이었는데 지금 800억에 나왔다고 4년 만에 매물이 그러니까 80%가 폭락했다 이거 들으니까 아 진짜 심각하구나 말씀드렸잖아요

 지금 뭐 전문가분들은 다 알고 계세요 사실 여러분들 바쁘셔 가지고 우리 815 이렇게 여기서 잘 정리해 주시니까 저 아시는데 컨설턴트나 뭐 이런 어느 시트들이 다 분석하는 자료들이 다 최고급 자료잖아요 그분들이 이제 막상 방송에서는 순화돼서 편안한 비교적 사실은 난리가 난 거죠 어떻게 보면 지금 말씀하신 것처럼 4천억이 800원이라는게 이건 거의 뭐 붕괴잖아요 붕괴 이거 하나만의 문제인가를 우리가 생각해 봐야겠죠 아 다른데도 비슷하겠구나라고 생각이 들잖아요이 얘기를 예를 들면 좀 이해되실 텐데 제가 뭐 pf를 작년부터 조금 말씀드렸잖아요 뜨기 전부터 PF 문제 있다고 좀 자주 말씀드렸는데 지금 안 터지지만 무거워하고 있다 언젠간 정리되는 날이 온다 준비해야 된다 그랬는데 최근에 어디 강연을 갔다가 여러분이 얘기를 완전히 이해하실 거예요 

어느 강연을 갔는데 제가 일일이 뭐 은행들 중에 이금융기관에 어떤 상황들을 보고서를 받을 입장도 아니고 신용평가사 뭐 몇백 명이 직원들이 박사 껍질이 조사한 걸 가지고 서치하고 제가 아는 이제 그 관계 회사들 있잖아요 거기에 크로스 체크하고 현장에 한두개 체크하다 보면 제가 판단 해석을 이제 말씀드린 건데이 사례를 이제 이해가 좋으실 텐데요 강연을 딱 갔는데 끝나고 나서 끝까지 기다리시더라고 이렇게 조금 뭐 사람들 이렇게 얘기하고 가는데 끝까지 계신 분이 계신 거예요 근데 끝까지 가만히 기다리는 거예요 왜냐면 이렇게 질문하면 옆에서 듣잖아요 그거 왜 맨 끝에 있는지 몰랐는데 되게 여유 있게 나는 맨 마지막에 물어볼거다 그런 느낌이 보여요 다 가고 딱 그분이 질문하는 거야 말씀하세요 그러니까 방송에 나가면 익명이니까 괜찮겠죠 요점이고요 제가 어디에 근무를 하는데 은행 쪽이에요

 이금융기가 하는데 제 유튜브를 볼 때 그때까지만 해도 괜찮았대요 질문에 요쯤 뭐냐 자기가 요즘 요즘 심각하게 느끼고 있대요 그러니까 서울 인근에 수도권에 있는 분인데 그 지역에 아파트들이 이제 짚고 뭐 다들 좋잖아요 거기에 뭐 상가집 거기에 이제 그 지점에서 대출을 많이 해줬나 봐요 핵심은 이거예요 연출 늘어나는게 겁날 정도 되는 거예요 저한테 그래서 아 그러면 저도 보안을 유지할테니까 몇 프로 정도냐 그랬지 벌써 연체가 되기 전에 이미 현장들이 전화가 오고 막 계속 뭐 지점장을 막 줄 서서 만날 이런 분위기 그리고 실제로 데이터들이 이제 연체율이나 10개 현장이 있다 그럴 때 하나가 연차하고 있었다 그러면 지금은 느낌이 뭐 세계 4개 5개 늘어나는게 보인다는 거예요

그래서 제가 그건 뭐 말씀드렸지 않냐 그랬더니 진짜 질문이고요 제가 여기서 어떻게 대처해야 되냐 그 자기가 다니는 그 금융기관은 자기가 오래됐고 안 함으로 들어왔다는 거예요 그분 입장에서 이해가 돼요 끝까지 이분을 도와서 버텨야 되는지 제가 딱 잘라 말했죠 그거 절대 아닙니다 그거 그렇게 한 자체도 문제인 거고 그분이 결혼도 하시는 거예요 애기를 생각하셔라 그리고 여기서 열심히 해서 혹시나요 스스로 판단을 해야 된다이 지점이 문제가 될 것 같다라고 판단되는 순간에는 그때부턴 빨리 다른 길을 찰 준비를 해야 된다 만약에 안 그러고 그냥 대충 보면서 설마 설마 막히게 찌르다가 터질 경우를 시나리를 둬야 되잖아요 터지면 그게 바로 뭐 3개월을 터질 수도 있겠지만 추세를 볼 때는 한 1년이나 2년이 떨어질 거 아니에요

버티다 버티다 그 2년 동안 중요한 건 뭐예요 고객들을 상대하고 있잖아요 지역에서 그 고객들 얼굴을 보고 다닐 수가 있나요 못 봅니다 본인의 인생이 너무 힘들어지는 거예요 그걸 제가 아 그러면 그건 과감하게 본인이 판단한 시점이 느낌이 있을 것 같으면 과감하게 다른 길을 택해라 저는 그걸 원한다 왜 2 3년 동안 만약에 그런 일이 벌어지고 나면 거리를 못 다닐 정도로 제 친구가 옛날에 글로벌 때 그런 친구가 있었어요 3년 동안 회사를 위해서 충성을 했는데 결국은 안 좋아진 거야 결과가 만들고 있어서 여러분들도 혹시 어느 가서 물어보시면요 조금 조사하시면 원금보장 5천 되지 않습니까 근데 5천을 바로 안 주잖아요 아셔도 대표님 보통 이름 적고 기다리면 순서대로 처음에 6개월 동안 지금 2000 정도씩 나눠서 분산해서 일치하시는게 잡음을 있다라면 그건 좀 말씀드리고 싶습니다 알겠습니다.

하여튼이 부분과 관련해서는 미국 계속 그 나오는 데이터들이 웨습하고가 이번 1분기 실적발표하면서 밝힌게 작년 1분기 때는 2,500억 정도였는데 이번에는 1조 1년 만에 늘어난 거죠 이게 지금 신문기사로 나온 거 보고 저도 이게 깜짝 놀랐는데 이게 이제 미국만의 문제는 아니겠죠 이제 말씀하신 대로 한국 부동산 피부 pf의 대부분이 또 상업용 쪽에 대부분은 아니겠지만 상당수가 상업용 쪽이라고 그런 이야기도 있더라고요. 


저축은행을 한 50 60%가 사업용 증권사하고 캐피탈 보험사들도 상당량 3-40%에서 최고 많은 지점들만 60%도 있는데 보통 4-50% 이상이 자금이 투입이 된 거예요 그러면 사실 그거는 리스크가 이제 노출되면 바로 손실이 다가오잖아요 그래서 제가 계속 말씀드리는 거 이금희관 중에 몇 개는 분명히 정리가 될거다 안 될 수가 없다 왜 그건 당연하잖아요 여러분 소비자들의 그 예금주들의 예금을 받아서 대출을 했는데 손실이 났으면 자본이 손실난 거잖아요 그러면 대출 행위의 어떤 이자나 이런 것들은 장기적인 플랜이고 예금주들이 그 소식을 듣게 되면 어떻게 돼요 돈 찾아가겠죠 불안하니까 찾아가는 일이 뭐야 더 손실이 나오면 자기 돈 깨지는 건 맞잖아요 

특히 이금융기관은 원금 부장이 안 되는 것도 좀 있단 말입니다 그러니까이 금융기관에서 무슨 일이 터질 수밖에 없는 상황이 되는 거죠 그러면 상업용 부동산이 살아날 것이냐를 봐야겠죠 살아나면 이게 일이 안 터질 텐데 여러분도 아시면 살아날까요 아니잖아요 지금 심리도 그렇고 실제 팩트도 그렇고 실물 경기도 그렇고 여러 가지 지금 금융 시스템도 문제가 있고 그러면 이게 한번 조정을 겪을 수밖에 없는게 지금의 시장 상황인 것 같아요 그래서 제가 볼 때는 이게 뭐 혹시나 살아나지 않을까 이런 거는 진짜 여행을 바라는 수준인 거 같고 미리 사전에 물론 안 일어나면 다행인데 일어날 가능성이 많으니까 당연히 거기 대비해야 되잖아요 

제가 볼 때는 사업용 부동산에 대해서 장밋빛가시면 안 되고 지금 뭐 쉬운 일은 압구정 가로수길이 다 비웠는데요 압구정이 어떤 동네요 썩어도 준치라고 부자가 3대를 망해도 3대를 간다고 압구정인데 3대는 그냥 일대도 못 가서 지금 자빠진 건데요 저희 때 젊을 때 오렌지족이 최고의 적이 있잖아요 그게 최고의 그 저기 그 가장 제일 좋은 핫한 지금 핫하지가 않잖아요 

그런면을 봤을 때 어 이거 뭐지 압구정의 그 정도야이 얘기는 모든 걸 이제 보여주는 사례니까 여러분들이 거기뿐이 아니잖아요 미래 신도시 들어갈 때 상가 있잖아요 그 불났었어요 지금 다 박살나 있잖아요 다 비어 있잖아요 제가 한번 다음 주에 현장 와서 사진 찍어서 올려 드릴게요 딴 데서 많이 보셨겠지만 저는 제 친구가 거기서 만화 카페를 해요 아 그래요 근데 아이러니한 얘기들은 또 이해가 되실 거야 잠실 신촌역에서 만화 카페를 차려 가지고 78년 전에 돈을 엄청 번 거야 너무 잘 돼 가지고 그래가지고 이제 한 지금 이런 일이 있기 전에 2020 코로나 직전에 코로나 직전에 돈을 많이 벌었으니까 과감하게 위례로 진입한 거예요 비싸지잖아 비싼데 진입하자마자 좀 있다가 터졌어요 그래서 여기서 번 돈으로 거기 임대를 메꾸면서 여지껏 버티다가 코로나인이 끝났잖아요 인제 살아날 줄 알았어요 웬걸 사람이 하나요 완전히 시장에 맞게 되는 거예요 

그럼 얘기 정리되죠 저희도 요즘 만화 카페는 또 단골층이 있어요 잘 모르시는구나 아니 저도 예전에 만화 카페 같은데 좋아했었거든요 어렸을 때는 그때보다 웹툰 이런 걸로 저도 전부 이걸로 봐요 근데 이게 더 편하거든요 더 싼가요 이게 아니 편하죠 집에서 누워서 보기도 하고 직접 가서 불편하게 이러지 않고 집안에서 다 그런 것도 있어요 요즘은 이제 그 일부 고등학생이나 이런 분들이 갈 데가 없으니까 그 대상만으로 줄고 예전에 이제 직장인도 많이 가서 많은 편 때리고 가자 막 이랬잖아요 지금은 그게 이제 없어졌네요 그러니까 그렇죠 완전히 이중 타격이잖아요 

그렇죠 하긴 그 말씀 들으니까 저도 마침은 공교롭게 어제 한 친구를 만났는데 그 친구가 몇 년 전에 위례 상가를 두 개를 분양을 받아 가지고 1년 반 거의 2년 가까이 공실로 있다가 그래서 이제 저한테 얘기를 하더라고요 일단 싹이라도 일단 관리부라도 내야 되지 않냐 정확하게 이자라도 그리고 아주 싸게 해 가지고 예를 들어서 뭐 절반 이하로 계속 한 400 정도 월세를 이렇게 아마 했나 봐요 학원에 문제는 이제 조금 좋아지는데 이게 이제 임대로 올리는게 마음대로 못 올리잖아요 딱 그거 받아가지고 자기 대출 이자밖에 안 나온다는 자기 원금하고 손실이 천만 다행이네요 2008년도에 지인이 청계산 그 뜰 때 있잖아요 청계산을 상가 꼬마빌딩 이런 거 정말 조심하셔야 될 것 같아요 하여튼 요러한 것들 이런 것을 통해서 금융권들도 손실이 불가피해질 수밖에 없다 미국도 지금 이렇게 나오니까 한국도 요런 것들이 붉어졌을 때는

이것으로 인한 또 이금융권들 1금융권이야 뭐 그렇다 쳐도 좀 위험할 수 있는 거는 제가 알기로 많이 정리한 걸로 알고 있어요 미리 그 전부터 일본 거는 이제 리스크 해체가 좀 제가 또 뛰어날 정도로 했더라고 생각보다 제 생각보다 근데 이금융권은 이제 감동을 안 하다 보니까 조금 문제가 터질 소지가 좀 여기저기 좀 작은 지뢰들이 많이 있습니다 그래서 아마 올해 하는 뉴스들이 나올 거라고 저는 보고 있어요 그래서 근데 그게 이제 우리 경제를 흔들 정도는 아니고요 그 자체 문제인데 심리가 이제 많이 가라앉겠죠 여러 가지로 투자심리에 됐든 증시가 됐든 일단 쉬어야 되는 거잖아요 그러면 이제 수요가 주니까 그럼 또 그게 또 하락률이 또 작용하고 그런 시간이 올 것 같아요 근데 하나 걱정되는 건 국민연금도 그렇지만은 우리 자산운용사라든가 보험사라든가 이런 것들이 작년까지도 미국이라든가 유럽의 상업용 부동산에 매입을 했네 막 투자한 거기까지 가시면 또 많이 들었는데 걱정이 되긴 해요 걱정된게 아니라 저쪽 구석에 뉴스를 많이 나왔습니다. 

어디 뭐 몇백억 날리고 어떻게 하냐 국민연금이다 어디 투자한 곳이 이런 미국 이런 영향 때문에 400억 손실 가끔씩 나는데 그게 그거 하나가 아닐 거 아니에요 여러 개 있으면 여러 개 다 나온다 여러 개는 다 기사를 안 내고 심리가 좀 안 좋으니까 그래서 이미 뭐 소스는 다 나와 있고 들어가는 분위기는 이미 일단 그쪽 방향으로 다 가는 거 같고 마음의 준비는 충분히 해야 될 것 같습니다 안 하고서 그냥 또 장밋빛이면 안 되고 요즘 또 경매 경매로 상가를 잡으려는 분들이 계신데 아직 안 나왔거든요 버티고 있어요 아직은 꼬마빌딩이 아직은 버티고 있습니다. 

근데 거래량이 저번주 부동산원에서도 자를 내거든요 우리나라에 뭐 나이트 프랭크나 이런 뭐 해외 업체들도 있어요 그 친구들이 이제 보고서를 내거든요 우리나라 상업용 부동산 어떻게 오피스에 대해서 그러면 이제 데이터가 나왔는데 오피스텔이나 좀 버티는데 오피스 외에 이제 우리가 나누는 오피스텔이라든지 상가라든지 이런 분들이 다들 수익률 진짜 마이너스 막 10% 20% 빠져 있어요 그래서 만만해 보지 마시고 지금 리츠펀드는 지금 할 때가 아니라 좀 기다렸다가 정리되고 나서 낮아진 값을 어느 회사가 또 새로 시작할 거냐 그건 좀 좋겠죠네 좀 기다리시나 말씀드릴게요네 알겠습니다.






































출처 : 상업용 부동산 발 금융 위기 가능성? / 12년 만에 하락한 땅 값의 의미는? 이번 침체가 과거와 다른 이유?ㅣ한문도 교수 815머니톡