서울에 로또 분양이 쏟아집니다

쇼킹부동산 2023.4.25

2023.04.24 - [경제] - 전직 은행원의 전세자금대출 A to Zㅣ대출 순서, 금리 낮추는 방법, 주의사항

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전직 은행원의 전세자금대출 A to Zㅣ대출 순서, 금리 낮추는 방법, 주의사항

 

 

 

요즘 부동산 시장에서 사라진 단어가 있습니다 바로 로또 분양이죠 하지만 진짜 로또 분양이 오고 있습니다. 10억 시세차익 전망까지 나오고 있는이 엄청난 분야에 대해서 오늘 소개를 해드리겠습니다.

 로또 분양이 무엇일까요 주변 아파트 시세 10억원 그리고 신축 아파트 분양 6.5억원에 진행한다고 보겠습니다. 근데이 신축 아파트 분양하고 나서 완공 때까지 그 시장 시세가 그대로 유지된다면 3억 5천만원의 시세차익이 발생을 하죠 자 그러면은 투약 당첨자가 받는 혜택이 워낙 로또급이라서 붙여진 별명이 바로이 로또 분야입니다 2020년부터 2011년에 로또 분양이란 말이 유행했던 이유는요 0.5% 초저금리의 아파트 시세가 급등을 해버렸어요. 

그리고 정부가 분양가를 강력하게 통제하기 시작을 합니다 자 그러면은 시세는 급등했는데 분양가는 그대로다 보니까 시세와 분양가의 차이가 크다고 확대가 되네 그러면 당연히 기대이익도 높아질 수밖에 없고 당첨이 곧 로또나 다름없는 로또 분양이 됐다는 거죠 그래서 청약경쟁률이 강남분양 같은 경우는 최대 1,873대 일까지 지속기도 했습니다 문제는 시행사 이제 재건축이나 재개발 섭정 자 그럼에도 불구하고 희망은 있습니다.

현재 정부가 분양가를 통제하는 수도권 지역은요 3기 신도시 같은 공공택지가 있고요 민간택지 분양가 상한제 지역이 있습니다. 3기 신도시에서는 내년에 민간분양 형식으로 쏟아지게 되고요 올해에 강남 3구에서이 민간택지 분양가 상한제 물량이 꽤 많이 쏟아지게 됩니다. 

빠르면 5월부터 첫 스타트를 끊을 것 같아요. 자 올해 무려 8곳의 분양이 예정되어 있습니다이 8개의 사업장에서 일반 분양 물량이 4,402호는 나오거든요 강남권에서 일반 분양 물량이 4천5가 넘게 나온다 자 이거는 정말로 큰 기회가 될 수밖에 없다는 겁니다. 일단 많이 뽑아야 경쟁률도 낮아지고 나한테 기회가 오거든요 암을 로또 분양도 뭐 1년에 뽑으면 무슨 소용이 있겠습니까 많이 뽑을 때 그리고 여러 곳에서 동시에 뽑을 때 수유는 분산된다는 거죠 강남의 아파트를 마련하는 방법이 무엇이 있을까요 저희가 세 가지 방법을 멤버십 명사에서 소개를 드렸는데 첫 번째 갈아타기입니다.

먼저 경기도 지역의 분양 같은 걸 받으신 다음에 분양받고 나서 시세차익 확보되면 서울로 들어오시고 서울에서 좀 더 상급지로 옮겨가다가 최종적으로 강남으로 갈아타시는 거죠 이사를 여러 번 하시긴 하지만 이런 식으로 갈아타신 분들 굉장히 많이 있습니다. 

또 다른 방법은 주택수를 늘리는 방법이에요 애들이 학교 다녀오고 있어서 갈아타는게 안 되겠다 그러면은 여유가 될 때마다 주택수를 늘려나가서 투자를 하시는 겁니다 그리고 주택수가 늘어나고 여기에서 어느 정도 기대이익이 발생을 하게 되면 그때 동시에 처분하고 상급지로 옮겨 가는 거죠 물론 상급지로 옮겨갈 때 그냥 내 집으로 해서 옮겨 가시는 분들 계시지만 자금이 부족하면 갭투자 형태로 들어가시다가 나중에 여유가 되면 전세금 반환 대출로 입주를 하는 케이스가 있습니다 마지막으로 분양이에요 근데 저는 이렇게 생각을 합니다. 

가장 저렴하게 강남에 입성하는 방법이 바로 분양이라고 자 가장 많은 관심이 쏠리는 곳은 청담동 청담 르엘입니다. 
왜냐면 사업 속도가 가장 먼저 분양이 될 것 같은 곳이에요 자 청담르의 청담삼익 재건축된 아파트고요.

1262로 중 176호가 일반분양 예정입니다 그래서 지금 사업진행 과정을 보니까 5월 말부터 조합원 동호수를 추첨한다고 하네요 그 모델하우스 짓고 있겠죠 그리고 나서 6월과 7월 중에 일반 분야의 예정되어 있습니다 전용 59타입에서 73가구 국민평수라 불리는 84타입에서 100가구가 나오고요 대형면적은 3가구입니다 흔하지 않는 강남권 84타입 물량이에요 자 이거 2년 전부터 계속 문의주신 분들 계실 정도로 많은 관심이 집중된 곳입니다. 

자 청담 르엘 보시면요 바로 옆에 청담 자애가 있습니다 굉장히 유명한 아파트 단지죠 올림픽대로 타고 가다 보면 곧 보이실 겁니다 708 세대의 아파트 단지고 여기가 2012년 3월 입주 10년차가 넘었네요 지금 전용 82제곱미터가 2 호가가 나와 있습니다 급매라고 붙어 있네요 전용 49제곱미터 59제곱미터보다 작은 49제곱미터가 17억 5천만원에 제일 저렴한 호가가 형성되어 있습니다 근데 청담 레일 같은 경우는이 청담자의 유명한 아파트보다 단지 규모도 더 크고 연식도 14년이나 차이가 나다 보니까 더욱더 좋은 평가를 받을 수가 있다는 거죠 자 분양가는 얼마의 책정될까요 자 분양가 상한제 상정 방식 기억나시나요.

 기본형 건축비에다가 그리고 감정평가 특집이 그 다음에 여기에 가산비를 더해서 산출하더라 그래서 주변 시세와 별개의 의외의 결과가 나오는 경우가 꽤 많이 있는데 지금 업계에서는요이 청담 릴뿐만 아니라 서초구나 강남구에서 분양되는 아파트를 평당 6천만원 초반에서 예상을 하고 있습니다 만약에 언론 보도대로 금액이 책정이 되잖아요 최대 10억 제곱근 10억 이상의 시세차익도 기재될 수 있을 거라고 생각을 합니다.

 자 당첨자 한번 또 소개를 해드릴게요 지금 민영주택 청약 개선하는 시행 중인 거 아시죠 그래서 과거에 투기과열지구가 되는 가점제가 100%였는데 이젠 바뀌어서 전용 60제곱미터 이하로 추첨제 비율의 60%고요 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하는 추첨제 비율이 30% 그리고

85제곱미터 초과대형 면적은 추첨제 비율이 20%입니다 추첨제가 있다 보니까 1인 가구도 무주택자로 지원해서 3사인 가구와 경쟁할 수 있도록 환경이 바뀌었어요 또한 추첨제가 있다 보니까 1주택자 청약도 가능합니다.

 하지만 전체 추첨제 물량의 75%를 무주택자한테 우선 배정되고요 무주택자 탈락자와 나머지 1주택자가 남은 20% 물량으로 경쟁을 하게 됩니다 중도금 대출 되나요 아시다시피 2013년 5월 20일부터 분양가가 12억이 넘어도 중도금 대출이 가능합니다 그래서 가행요건이 없어졌어요.

 예전에는 9억 초과하는 주택은 중도금 대출이 안 됐었고 국토부 장관이 12억으로 수정해 줬다가 다시 폐지로 바꿨죠 그 다음에 인당 5억 원에 중도금 대출 한도도 있었는데 그것도 없어지게 됐습니다 수요나 더욱더 늘어날 것으로 예상이 돼요 그러면은 계약금만 있으면 잔금까지 돈 필요 없나요 그렇진 않습니다.

 현재 강남 상부의 ltv 대출한도가에요 50%가 돼요 근데 일반적으로 계약금 10에서 20% 중도금 60%를 잡잖아요 그럼 필요한 현금이 어떻게 된다 계약금은 일단 있어야 되고요 중도금 1회차도 잔압을 생각하셔야 됩니다 왜 ltv 대출 한도 때문에 강남권 분양의 계약금이 어느 정도 나올까 지금 업계에서는 10% 계약금 10%가 좀 일반적이거든요 근데 지금 강남권에 이렇게 저렴하게 분양이 나올 경우에 계약금 20%를 책정해서 아무래도 금융비용을 노리려는 시행사에 시도도 있지 않을까 생각이 됩니다.

 그래서 저는 개인적으로 이제 말기대가 강남권의 분양을 준비한다 그럼 예상되는 분 한 30%까지는 현금을 마련할 수 있는 방법을 찾으시라고 말씀을 드려요 근데 이거 생활안정 자금으로 계약금 내도 되나요 자 생활안정자금이 뭐냐면은 이미 주택을 소유한 사람 등기치고 나서 3개월 뒤에는요 주택 구입담보대출해하는데 생활안정자금 형태로의 대출만 가능하거든요 근데 걔가 굉장히 엄격해요 주택 용도로 사용하지 않는다는 서약서를 받게 됩니다.

 근데 생활안정자금을 받고 분양을 체결해도 될까 안 될까 굉장히 위험하니까 잘 들어주세요.

 자 먼저 분양이 당첨이 됐잖아요 그 다음에 분양 계약을 체결하게 됩니다 그리고 중도금 납입을 시작하고 잔금까지 이어지게 되겠죠 자 분양계약 당시 생활안정자금대출이 있으면 안 됩니다 자 그 다음에 계약하고 나서는 받아도 되나요네 가능합니다 그 생활안정 자금으로 중도금 자납분이나 잔금을 치룰 수가 있는 거예요 앞으로 계속 나올 청약기회가 많이 있습니다 서울에서는 강남 3구 방금 말씀드렸던 8개 분양 꼭 집중을 하시고요 동대문구에서 나오는 분양들 지금 원래 4월에 나오기로 했었는데 이게 5월 5월하고 6월로 좀 미뤄진 상태죠이 분양의 주목을 하시기 바랍니다 또한 경기도 하고 인천에서는요 3기 신도시 물량이 이제 본격적으로 나올 때가 됐습니다 올해 당장 공공분양으로 인천 계양지구하고 남양주 왕숙지구에서 나올 예정이거든요.

내년부터 이제 파남 교산지구나 부창 대장지구 창릉지구에서 민간 분야의 시작이 됩니다. 저는 정말 많은 분들께 이런 기회가 있다는 걸 말씀을 드리고 싶고 여러분들이 내 집만 원을 포기하지 않고 계속 찾아 계신다면 나중에 좋은 결과가 있을 거라고 생각을 합니다 자 오랜만에 정말 강남구의 분양소식으로 여러분께 인사를 드렸습니다.


















출처 : 쇼킹부동산 오래 기다리셨습니다. 드디어 미친 분양이 시작됩니다. 2023.04.25