문제 많은 전세 제도, 사라지면 어떻게 될까?

 

2023.05.09 - [부동산] - 생애최초 취득세 감면 조건과 필요서류(첨부), 신청방법

생애최초 취득세 감면 조건과 필요서류(첨부), 신청방법

문제 많은 전세 제도, 사라지면 어떻게 될까?


요약


주거 형태인 월세, 전세, 매매 중 전세 제도의 문제점과 이에 대한 청년층의 민감한 반응, 전세 대출 금리 상승 등이 이야기된다. 전세는 우리나라에서만 존재하는 독특한 제도로, 개인 간에 오가는 돈으로 집을 임대하는 일종의 대출 지렛대 역할을 하여 전셋값과 매매값 상승의 원인이 된다.


대한민국 주거 형태는 정석으로 불리는 단계가 있습니다. 월세 전세 매매 일반적인 사회 초년생의 경우 적은 보증금에 비싼 월세를 내며 돈을 모읍니다. 그렇게 마련된 돈으로 전셋집을 구하죠. 전세로 살면서 돈을 더 모으면 아마도 몇 년 혹은 십수 년 뒤엔 집을 사게 되겠죠. 그래서 전세는 주거 사다리라고 불리기도 합니다. 그런데 요즘 이 전세 제도가 불안불안합니다. 특히 2030 청년층의 경우 전세 문제에 민감하게 반응하고 있습니다. 전세 사기를 경험한 사람들은 차라리 돈을 좀 더 내더라도 월세가 낫다고 말합니다. 차라리 월세가 (낫겠다) 매매를 하지 않는다면 최대한 보증금을 낮춰서 반전세 형태로 살거나 전셋집에 이미 들어가 살고 있는 세입자도 걱정이긴 마찬가지입니다.

일단 저도 전세 대출이 3.21%에서 4.5%로 한 번 뛰고 5.45%로 한 번 더 뛰었어요. 월세를 생각을 안 해본 건 아니에요. 이럴 바엔 월세로 가는 게 낫겠다. 그런데 그럼에도 불구하고 월세가 더 비싸더라고요 월세는 일단 포기를 했고 전세로 다른 집으로 이사를 갈까 생각을 또 했었는데 그렇게 되면 또 전세 사기에 대한 부담감이 있으니까 일단 리스크를 떠안지 말자라는 생각으로 살던 곳에 머무르기로 했고 사실 전세는 우리나라에만 존재하는 독특한 제도입니다. (전세 제도가) 본격적으로 하나의 보편적인 임대차 방식으로 뿌리내린 것은 아마도 70년대 이후 산업화 과정과 맞물려 있습니다.

우리나라는 IMF 이전만 하더라도 개인한테 대출을 거의 내주지 않았어요. 우리나라가 돈이 많지 않으니까 이 돈을 좀 더 효율적으로 쓰기 위해서 수출 대기업 중심으로 자금을 집중적으로 배정을 하고 일반적인 가계에는 돈을 빌려줄 수 있는 여력도 되지 않았죠. 집주인 입장에서는 대출을 낼 수가 없는 거예요. 그러니까 세입자로부터 돈을 빌리는 게 제도권 금융이 아니라 사금융을 통해서 내 집 장만을 하는 일종의 대출 지렛대로서 전세가 기능을 했다. 금융기관을 통해서 거래되는 돈이 아니라 개인과 개인 간에 오가는 돈인 거죠. 아 내가 그냥 (집주인에게) 돈을 준 거구나 잠수 탔을 때 이런저런 안전 장치를 마련했다고는 하지만 하여튼 개인에게 내 돈을 다 준 거네하는 생각이 정부에서 전세를 살라고 대출을 많이 해주기 때문에 이런 전셋값이 더 많이 올라가고 그로 인해서 매매값도 더 많이 올라가는 거다.

그런 면에 대해서 좀 회의감이 든달까 그런데 그렇다고 해서 또 외국처럼 월세를 엄청 많이 내고 사는 것도 그렇게 합리적이지는 않다고 생각하거든요. 그래서 굉장히 혼란스럽네요 문제의 중심에 있는 전세제도 그냥 없애면 안 될까요. 없애면 어떻게 될까요. 당장 내일부터 전세가 사라진다. 일단 상상을 해보는 겁니다. 전문용어로 말씀을 드리면 변동성이 다소 줄어들 가능성이 있죠. 가장 큰 현상은 갭투자가 사라진다. 갭투자는 세입자의 전세보증금을 포함해서 매매가와 전세가의 차익만큼의 돈만 들여서 부동산에 사는 투자 방식입니다. 전세 덕분에 가능한 투자 방식이기 때문에 어찌 보면 당연한 수순인데요.

갭투자가 사라지면 부동산 시장은 어떻게 변할까요? 예를 한번 들어볼게요. 만약 집값이 올라간다는 그런 기대심리가 강했다. 전세 제도가 있으니까 약간의 보증금만으로 집을 살 수 있잖아요. 그러니까 너도나도 (부동산 시장에) 뛰어들 수가 있는 거죠. 실제로 지난 몇 년간의 부동산 상승기에 갭투자 비율이 급등했습니다. 그러면 집값이 크게 오르다가 지금처럼 집값이 하락할 때는 갭투자 하신 분들이 상당 부분 손절매로 혹은 좀 낮게 처분할 가능성이 있는 거죠. 이렇게 갭투자가 기승을 부리지 않았다면 집값이 이렇게까지 쑥대밭이 되었을까라고 생각을 해보는 겁니다. 갭투자자들이 부동산 시장에서 빠져나가 보다 집값이 안정적이어질 것이라는 분석입니다.

물론 전세가 사라졌을 때 단점도 존재합니다. 아직까지 우리나라의 월세는 외국에 비해서 그렇게 비싼 형편은 아니에요. 집주인이 전세를 통해서 시세차익이라는 대가, 보상을 받잖아요. 그러다 보니까 임대료를 많이 받지 않으려는 그런 경향도 일부 있는 것은 사실이죠. 그런데 만약에 완전 월세로 넘어가게 되면 아마도 지금보다는 세입자가 내는 부담이 좀 더 커지지 않을까 그러니까 모든 제도라는 것은 다 양면이 있는 거예요. 그렇다면 앞으로 전세제도는 어떻게 될까요. 젊은 층들이 이번에 빌라 사기, 전세 사기로 큰 고통을 받았습니다. 일단 MZ세대들이 전세로 안 들어가려고 그럴 거잖아요.

실제로 최근 우리나라 부동산 임대차 시장에서 월세 비중이 점점 높아지고 있습니다. 지난해에는 월세 거래량이 사상 최대를 기록했죠. 장기적으로 보면 전세 소멸 시대가 찾아올 겁니다. 왜냐하면 전세는 일종의 후진국형 사금융 제도이니까요. 다만 이게 단기간에 찾아올 거냐 그렇게 보지는 않고요 적어도 아마 10년 동안은 완전 월세로 넘어가지는 않을 것 같습니다. 집주인 입장에서는 세입자한테 돈을 돌려줘야 월세로 바꿀 수 있을 거 아니에요. 다만 상품 종류에 따라서 월세화 속도가 좀 다를 것 같습니다. 아파트는 그나마 어느정도 전세 계약이 남아 있을 것 같고 비아파트 쪽은 굉장히 빠른 속도로 전세가 소멸될 거다 이렇게 내다보고 있습니다.

서민들이 저렴한 비용의 주거를 해결해 줄 수 있게 해줌과 동시에 부동산 시장을 불안으로 몰아넣는 전세 제도 여러분은 전세 제도가 어떻게 변화하길 바라시나요. 


























출처  : 문제 많은 전세 제도, 사라지면 어떻게 될까? / 스브스뉴스