중국부동산 시장 완다그룹 해외 부동산, 뇌관 되나?

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홍콩의 대형 빌딩에 투자했던 국내 금융회사와 투자자들이 2800억원에 투자금을 날릴 위기에 처했습니다 최근 일부 국가의 부동산 시장에서 금리 인상 후유증이 나타나며 곳곳에 손실 위험이 도사리고 있습니다 
안 그래도 우리 부동산 시장도 코가 석잔데 해외 부동산 시장까지 신경 쓸 일이 생겼나 봅니다
2019년 6월에 국내 유명한 증권사들이죠 미래에셋 우리 증권 모두 다 투자를 했습니다.

2023.07.24 - [경제] - 미국 기준금리 인상 예고...한국 가계대출 3000억이상 증가!!!

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항목	상세
국내 금융회사의 해외 투자 손실	2019년 국내 유명 증권사들이 홍콩의 대형 빌딩, 골든파이낸셜 글로벌 센터에 투자하였으나, 건물주의 부도로 인해 대출금의 80%~100%를 손실하게 되었습니다.
홍콩부동산 시장상황	홍콩의 상업용 부동산 시장이 침체상태로, 금융사들의 임대 축소와 대규모 공실이 발생하고 있습니다. 또한 홍콩과 중국의 정치적 문제, 미중 갈등 등 외부적 요인으로 인해 해외투자자들이 발을 뺐습니다.
중국부동산 시장상황	중국의 대형 부동산 개발 업체인 완다 그룹이 디폴트 위기에 처해있고, 중국 부동산 시장 자금이 마르고 있습니다. 중국은 땅 소유권이 정부에 있으므로, 건설사 부도는 지방정부 재정 위기로 이어질 수 있습니다.
미국부동산 시장상황	미국의 상업용 부동산 시장은 코로나로 인해 재택근무가 늘어난 상황에서 공실률이 높아지고 있습니다. 코로나 이후 재택근무가 종료되지 않아 공실률이 높아질 것으로 보여집니다. 이로 인해 건물 가치가 떨어지고 있습니다.
위험 관리 필요성	콜롬비아대 교수의 이론에 따르면, 상업용 빌딩 가치 하락은 세수 감소로 이어져 공공 서비스 저하와 주민 이탈을 초래하고 유령도시화를 일으킬 수 있습니다. 이와 같은 위험을 방지하기 위해 정부와 금융당국이 리스크 관리를 해야 합니다.

홍콩의 유명한 빌딩인데요 중능반도에 있는 골든파이낸셜 글로벌 센터라고 우리나라 여의도 ifc몰 같이 생각을 하시면 됩니다 거기에 2800억원을 대출을 하게 됩니다 그래서 고객 돈까지 펀딩을 받아서 대출을 하게 되는데요
이 빌딩을 소유한 건물주가 부도가 나게 되면서 그 돈의 그 대출금의 80에서 100% 정도를 손실 마무리하게 생겼습니다 

대출을 못 받게 된 겁니다 근데 보통 돈 빌려줄 때 건물 담보로 근저당 같은 거 잡고 그러지 않아요

여기도 담보도 잡았고요 보증도 했습니다 보증이 굉장히 유명한 분인데요 포브스의 억만 장자로 등록되어 있는 분이고요 홍콩의 부동산 재벌인데 그분이 개인 담보도까지 했거든요 그럼에도 불구하고 지금 부도가 나면서 그 개인 억만장자도 지금 부도가 난 상태고 우리 투자한 증권사들도 돈을 다 날리게 생겼습니다 

그 건물 팔고 빚 청산하면 되는 거 아닙니까 뭐 이론적으로는 그렇게 되는데요 우리 뭐 역전세 깡통 전세하고 비슷한 구조입니다 이게 중순이 대출이라고 하는데요 이게 매장인 대출이라고 하는데 중순이 대출이라는 얘기는 선순위 대출이 있다는 얘기겠죠 선순위 대출이 누구냐면 홍콩 투자청 gic 하고요 도이체방크가 선순위인데 이제 매각을 제대로 가능했더라면 원하는 가격에 매각이 됐더라면 아무런 문제가 없었는데 부동산 시장이 침체가 되면서 매각이 잘 안 되다 보니까이 선순위권자 싱가폴 투자청하고요

도이체방크가 매각을 하게 됩니다 자기 원하는 가격으로 7억 1,300만 달러 정도로 퍼시픽 얼라이언스 그룹의 매각을 하게 되는데 선순위집 본다더니 돈을 다 가지고 갔지만 우리는 중순이기 때문에 아쉽게도 돈을 받지 못하는 상황입니다 

이미 갔더니 잔치가 끝났더라구요라고 물으면 대답이 어떻게 나올 거야 이게 그냥 단지 그 빌딩만의 문제인지 아니면 홍콩 상업용 부동산 시장 전반의 문제인지 이게 그 빌딩 많이 문제는 아니고요 우리 ifc몰 같은 곳이라고 했잖아요 굉장히 유명하고 큰 빌딩인데 혼자 부도나진 않고 홍콩 부동산 시장이 지금 상업용 빌딩이 침체가 되고 있는데 일반적으로는 우리 뭐 코로나 때문에 재택근무가 늘어나서 그렇다라고 하는데 홍콩 상 좀 다릅니다 홍콩은 재택근무 비중이 높지 않고요 오히려 코로나 이전 수준으로 회복을 했음에도 불구하고 홍콩의 특징이 뭐냐면 우리가 홍콩을 글로벌 금융허브라고 하잖아요 

금융사들이 임대를 많이 합니다 30% 정도가 금융사들인데 홍콩이 최근에 어떤 일이 발생하냐면 홍콩과 중국과 어떤 정치적인 문제도 있었고요 미중 갈등으로 인해서 글로벌 투자은행들 그러니까 도입자 뱅크라든지 뭐 스탠다드차타든 BNP 파리바 이런 대형 은행들이 규모를 축소하거나 임대료가 저렴한 것으로 이전을 하게 되면서 대규모의 공실이 발생했습니다 대외적인 그런 리스크 불안감 때문에 해외투자자들이 발을 뺐다라는 거군요

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보통 홍콩은 정치나 경제나 중국으로부터 영향을 많이 받는 나라잖아요 

이미 중국 부동산 시장에서 뭔가 조짐이 있었던 거 아니에요 아 중국 부동산 시장도 문제가 됩니다 지금 저는 사실 개인적으로 중국이 좀 더 걱정이 되는 상황인데요 어떻게 보면 중국은 이제 홍콩을 관리하는 입장인데 중국 부동산 시장 같은 경우는 상황이 조금 더 심각합니다 

지금 완다 그룹이라고 우리나라로 따지면 그 중국에서는 2위 부동산 개발 업체거든요 

우리나라로 같으면 현대건설이나 삼성물산 같은 회사인데 지금 디폴트 위기에 지금 빠져 있는 상황이니까 작년에도 10억 위안 1,750억 정도가 이제 부도위기였다가 겨우 막았는데 지금 또 디폴트 가능성이 나오고 있고요 채권 가격은 극락하고 있습니다 7월 23일 날 이걸 막아줘야 되는데 막지 못하게 되면 이제 여기에 채권 자금조달이 어렵게 되면서 중국 부동산 시장 자금줄이 마르게 됩니다 

중국은 또 홍콩과 다른게 그 토지 소유권이 정부한테 있어서 그렇게 건설사 부도나고 분양 안 되고 하면 이게 지방정부 재정 위기로까지 이어질 수 있는 거 아니에요네 중국은 좀 독특한 구조인데요 땅은 중국 정부가 가지고 있고 민간개발업체들이 지자체 무료 따지면 지자체죠 땅을 빌려서 이제 건설을 하게 됩니다 근데 그런 구조인데 이게 침체가 되다 보니까 결국에는 지방 정부 중앙정부까지 부실로 이어지는 그런 상황이어서 중국도 지금 굉장히 좀 예의주시를 해야 되는 상황입니다 

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미국은 조금 더 심각합니다 미국은 원래부터 좀 문제가 있긴 했지만요 

미국은 지금 공실률이 굉장히 높은 수준인데 도시별로 지금 그래프를 보시면 샌프란시스호와 9시 29.4% 실리콘밸리가 있는 굉장히 유명한 지역인데 30% 정도라면 우리 공실이라고 하면 임차인이 맞춰진 세입자가 없는 월세를 받지 못하는 상황입니다 10층짜리 건물이면 세계층이 비어 있으니까 굉장히 심각한 상황인데 이게 지역별로 이렇게 공실이 늘어나고 있는 상황입니다 근데 미국은 워낙 고용 시장이 또 뜨겁고 그래서 뭐 경기침체도 안 한다고 공실률은 왜 이렇게 늘어납니까 공실률이 늘어나는 이유는 아무래도 코로나 팬데믹 이후로 이제 재택근무가 늘어났는데요 우리는 지금 현장에 사무실로 복귀를 많이 하고 있는데 미국은 아직 이게 재택근무가 종료되지 않았고요 지금 통계를 보면 41% 정도가 여전히 재택근무를 병행하고 있고 심지어는 재택근무가 끝나지 않을 거라는 이야기조차도 나옵니다

 

이런 상황이 대출금리가 올라가면서 이제 대출이자 부담까지 늘어나니까 아무래도 못 견디는 분들이 공실이 발생하고 있고요 봉실이 발생하니까 건물 가치도 떨어지고 있습니다 

그렇게 재택근무 계속되고 상업용 부동산 침체가 이어진다면 그 다음에 우리가 좀 어떤 일들을 좀 예상을 할 수 있어요 아 이게 우리가 예상할 수 있는게 유명한 이론이 있는데요 콜롬비아대 교수의 이론입니다 도시 죽음의 거리라는 이론이 있는데요 그래프를 보시면 상업용 빌딩 가치가 하락을 합니다 가격을 하락하게 되면요 세수가 줄어들게 되죠 지자체 입장에서는 세수가 줄어들게 되면 공공 서비스를 못 하게 되고요 결국 주민들이 이탈을 하게 되면서 유령도시화가 되는데 지금 샌프란시스코가 있는 상황입니다 유령도시화가 되고 있고요 마약까지 번지고 있어서 훨씬 더 심각한 상황입니다 이렇게 되면 홍콩처럼 또 미국 부동산에 투자한 우리 금융사들 손실이 있는 건 아닌지 아무튼 정부와 금융당국이 좀 이런 리스크 관리 좀 해야 될 때인 거 같습니다.

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출처 : 해외 부동산, 뇌관 되나? [월드 이슈] / KBS 2023.07.26.