역전세 우려에 결국 DSR 원칙 깼다..."대출 규제 완화"

연소득 5천만원 차주, 대출한도 1억 7500만원 상승

2023.07.04 - [경제] - '역대급 연체율' 새마을금고 특별 점검…"내 돈 괜찮나" 시민 불안

'역대급 연체율' 새마을금고 특별 점검…"내 돈 괜찮나" 시민 불안

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반환목적에만 규제 완화 갭투자 악용 불가능

역전세 우려에 1년간 전세 반환 대출 규제 완화

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주거 안정 대책 중 가장 주목할 만한 것은 전세보증금 반환 목적으로 대출을 받을 때 DSR 규제를 적용하지 않는 것입니다.
한국은행의 보고서에 따르면 역전세 위험이 있는 전세 계약은 약 52.4%로 보고되었습니다.
역전세는 현재 전세보증금 시세가 이전 계약 시에 낸 전세 보증금보다 낮아졌을 때 발생하는 상황을 말합니다.
대출 규제 완화 조치로 기존의 40% 상환 비율인 DSR을 60%의 DTI로 완화합니다.
DTI 규제는 주택담보 대출의 원리금 상환에 더해 기타 신용대출의 이자 상환액을 추가합니다.
부동산 가격 상승에 대한 대책으로 LTV 규제 외에도 총부채 원리금 상환 비율 규제를 사용합니다.
종부세 인하 조치는 경기침체에 대응하기 위해 필요한 조치로 보입니다.
하반기 경제 성장률이 1.8%로 예상되고 경기 침체를 꺾기 위해 민간 소비 증가를 희망하는 상황에서 종부세 부담을 낮추는 것은 긍정적으로 받아들일 수 있습니다.
그러나 세수 부족이 계속해서 문제가 되고 있으며, 이를 어떻게 메꿀지에 대한 대책은 아직 발표되지 않았습니다.

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종부세 완화 유지 

 

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2023.07.04 - [부동산] - '압구정 3구역' 설계 대진표 '하이그로브 압구정' '더 압구정'

'압구정 3구역' 설계 대진표 '하이그로브 압구정' '더 압구정'

가장 눈에 띄는게 주거 안정 대책인데 집주인들이 전세보증금 반환 목적으로 이제 대출을 받을 때 그 DSR 규제를 적용하지 않겠다 이렇게 얘기를 했는데 역전세난을 고려한 조치가 되겠죠 
한국은행의 최근 보고에 따르면요 지난 4월 기준으로 잔존 전세계약의 약 52.4%에 해당되는 전세 계약이 역전세의 위험이 있다라고 보고를 했습니다 
역전세 같은 경우는 이제 2년 전에 계약을 체결했던 그 전세 보증금보다 현재의 전세보증금 시세가 낮아서 그 차액만큼을 임대인인 집주인이 마련해 가지고 돌려줘야 되는 임차인한테 반환을 해야 되는 그런 상황을 말합니다 

이거에 대한 대책으로 어이 집주인에게 대해서 그동안의 총부채 원리금 상환 비율 40%의 규제가 적용이 됐었는데요 이거를 갖다가 총부채 상환 비율 dti라고 하죠 60%로 규제를 완화해 주겠다는 내용이 핵심입니다 

그래서 예를 들면 기존의 2년 전에 체결한 전세보증금이 7억이었을 때 이번에 시세가 6억이 되면 그 차액인 1억에 한해서만 이렇게 대출 규제를 풀어준다는 것이고요 
그 다음에 dsr이나 총부채 원리금 상환 비율 규제는 제가 가진 그 집주인이 가진 모든 대출 주택담보 대출이랑 뭐 기타 신용대출의 원금과 이자의 연간 상환액이 나의 연간 소득의 40%를 넘어가지 넘어가면 안 되는 규제였었습니다 그런데 이거를 갖다가 DTI 총부채 상환 비율 규제라는 것은 주택담보 대출의 원리금 상환을 플러스 나머지 기타 신용대에 출 같은 경우는이자 상환액만 더해 주게 됩니다 

작년 11월 이후 지속적으로 상승을 했거든요 그래서 부동산 가격이 추세적으로 상승할 가능성이 큰데요 그러면 ltv 규제만으로는 가계부채의 증가를 막을 수가 없습니다 

ltv 규제라는 것은 내가 가지는 집에 가치에 일정 비율까지 대출을 받을 수 있는 건데요 
집에 가치가 5억에서 10억이 되면 뭐 절반까지 대출을 받을 수 있다고 하면 대출금액은 2억 5천에서 5억까지 올라가니까요 그래서 이럴 경우에 가계부채 증가를 막을 수 있는 최후의 보루가 총부채 원리금 상환 비율을 규제였는데요 이것을 갖다 이런 이유로 예외를 적용해 가지고 저런 이유를 예외를 적용해 주면 사실상이 규제가 무력화돼서 가계부채가 늘어날 가능성이 크고요 결국은 역전세난에 취한 집주인들은 상당수가 무리하게 투자를 이용해서 다주택자가 됐을 가능성이 큰데 이런 집주인들에게 정부가 나서서 대출 규제를 한시적으로 완화해서 전세 시세가 다시 상승할 때까지 시간을 벌어주는거다 보니까 결국 부동산 불패라는 잘못된 신호 다시 시장에 줄 가능성이 커서 이런 두 가지 이유를 저는이 제한의 정책에 대해서는 반대하는 입장입니다 

 

그럼 지금 종부세 인하조치도 이어가기로 했잖아요 
공정시장 가액 비율을 이제 지금처럼 60%로 유지하기로 했는데 그럼이 부분에 대해서는 어떻게 생각하시나요
이 부분에 대해서는 불가피한 측면이 있다 
왜냐하면 경기침체에 대응을 해야 되기 때문에요 그래서 종부세 같은 경우는 원래 과세표준금액 증보세를 부과하는 기준이 되는 금액이 내가 보유한 주택의 공시지가에서 기본 공제 금액을 뺍니다 

예를 들면 12억원이라는 기본공제금을 뺀 다음에 거기에 공정시장가액 비율인 60%를 곱한 것이 종부세를 결정하는 과세표준이 되겠습니다 
근데 이거를 갖다가 원래는 지금 세수가 부족하지 않습니까 올해 세수 펑크 우려 때문에 80%로 되돌릴 것이라는 예측이 있었는데요 
그랬더니 사실은 공시지가를 낮춰 가지고 세부담을 덜어 주겠다고 하고 다시 공정시장 가액 비율을 올리면 거의 조 변호사 같은 식의 아니냐 이런 비난이 있었습니다 
일부 그래서 원래대로 60% 수준으로 유지해서 결국은 종부세나 부동산 보유세 부담을 2020년 수준으로 환원하겠다고 하던 정부가 천명한 그 방침을 그대로 지키는 정책이 신뢰성 측면에서는 바람직하다고 보고요 
그 다음에 이것이 지금 뭐 하반기에 경기침체를 이번에도 공식화 했거든요 

정부 같은 경우도 하반기 경제성장률을 1.8%라고 예상을 했는데 이것은 우리나라의 잠재 성장률이 2%에 못 미치기 때문에 경제학적으로 봤을 때는 경기 침체거든요 근데 경기침체를 떠 봤을 유일한 지금 희망은 민간 소비가 증가하는 것입니다 
코로나 엔데믹 이후로요 그런데이 민간 소비를 증가하는 것을 꺾지 않겠다는 취지로 종부세 부담도 낮춰주는 것이다 이렇게 생각을 해서 불가피한 측면이 있었다 좀 찬성하는 입장입니다 

불가피하긴 하지만 방금 언급해 주신 것처럼 세수 부족이 지금 문제란 말이죠 지난 5월까지 국세 수입이 1년 전 제가 지금 36조원이 줄었다 이런 지금 통계가 있는데 이런 감쇄기조를 유지해도 문제가 없는 건가요 어떻게 보세요 예 정확한 지적이십니다 지금 뭐 세수 부족분은 매달 지날수록 점점 늘어나는 상황입니다 그래서 현 상황에서는 뭐 나머지 기간 동안에 뭐 작년하고 동일하게 세수가 들어온다 해도 뭐 최소 41조원에 상당하는 세수 펑크가 연말에 발생할 것이다 
이런 예측이 있는 상황이고요 그래서 뭐 정부인에서는 작년까지 세수 들어온 것을 안 쓰고 남은 3개 이익여금에다가 그 다음에 뭐 오래 쓰는 예산을 불필요한 건 불용 안 쓰고 남는 것이죠 불용 금액을 합쳐 가지고 뭐 추경 편성 없이 대응을 하겠다 이렇게 천명을 했는데요이 두개 보행을 합쳐서 낙관적으로 봐도 한 15조원 밖에 안 됩니다 그러면 최소 20조원 이상의 세수 부족은 여전히 있는 문제거든요 

그런데 뭐 지금 경기 부양을 하겠다 민간소비를 촉진해서 이래서 지금 감세 기조를 계속 이어가다 보니까 이 세수 부족분에 대해서는 어떻게 메꿀 것이냐 이런 것을 저도 궁금했었습니다 
사실 솔직히 말씀드리면 이번에 하반기 경제정책 발표를 할 때이 부분에 대한 대책이 있을 거라고 생각을 했는데 그 부분에 대한 대책은 사실 전무하고 아직 세수를 재취기하고 있으니까 그 뒤에 다시 얘기하겠다 이렇게 나와 있어서 저도 그 부분은 상당히 우려되는 지점입니다.

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출처 : 역전세 우려에 결국 DSR 원칙 깼다..."대출 규제 완화" / YTN